Elbirliği Mülkiyet Nedir ve Neden Sorunlu Bir Yapıdır?
Elbirliği mülkiyet, bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından ortaklaşa sahiplenilmesini ifade eder. Bu sistemde maliklerin payları belirli değildir ve tapu kayıtlarında bireysel oranlar gösterilmez. En çok miras kalan taşınmazlarda karşımıza çıkan elbirliği mülkiyette, tüm ortaklar taşınmazın tamamı üzerinde müşterek hak sahibidir. Ancak bu mülkiyet ilişkisi maliklere bireysel hareket serbestisi tanımaz. Hiçbir ortak, diğerlerinin rızası olmadan taşınmazı satamaz, rehin veremez ya da tasarrufta bulunamaz. Oybirliği zorunluluğu, uygulamada mülkiyetin yönetimini ve değerlendirilmesini büyük ölçüde zorlaştırır. Bu nedenle, elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, hem maliklerin haklarını korumak hem de taşınmazın etkin şekilde kullanılmasını sağlamak adına önemli bir hukuki araçtır.
Paylı Mülkiyet Nedir, Hangi Avantajları Sağlar?
Paylı mülkiyet, birden çok kişinin bir taşınmaz üzerinde belirli oranlarda hak sahibi olduğu, bu oranların tapu kütüğünde ayrı ayrı gösterildiği bir mülkiyet biçimidir. Bu sistemde her malik, sadece kendi payı üzerinde tasarruf yetkisine sahiptir. Bu sayede paydaşlar, kendi paylarını serbestçe devredebilir, satabilir ya da rehin verebilir. Paylı mülkiyet, taşınmazın yönetiminde esneklik sağlar ve karar alma süreçlerini kolaylaştırır. Elbirliği mülkiyetin aksine, burada oybirliği değil, bireysel hak esastır. Bu da mülkiyetin pratik, özgür ve hızlı şekilde kullanılabilmesine imkân tanır. Mirasçılar arasında yaşanabilecek ihtilafların önüne geçmek, mal paylaşımını netleştirmek ve tasarruf kabiliyetini artırmak açısından paylı mülkiyete geçiş büyük avantajlar sunar.
Tapu Müdürlükleri Aracılığıyla Paylı Mülkiyete Geçiş Süreci
Elbirliği mülkiyetin tapuda paylı mülkiyete dönüştürülmesi, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun Ek 3. maddesi uyarınca tapu müdürlükleri aracılığıyla gerçekleştirilebilir. Bu işlem için ortaklardan yalnızca birinin başvuruda bulunması yeterlidir. Tapu müdürlüğü, diğer tüm ortaklara 7201 sayılı Tebligat Kanunu kapsamında resmi bildirim yapar. Tebligat süresi içinde herhangi bir ortak dönüşüme itiraz etmez ve taşınmazla ilgili bir paylaşma davası açılmamışsa, tapu müdürlüğü elbirliği mülkiyeti doğrudan paylı mülkiyete çevirir. Pay oranları, veraset ilamında belirtilen oranlara göre belirlenir ve tapu siciline işlenir. Bu yöntem hızlı, dava masrafı olmadan ve çoğu durumda taraflar arasında uyuşmazlığa yol açmadan çözüme ulaştırılabilir.
Tebligat Süreci ve Masraf Yükümlülüğü
Tebligat süreci, dönüşüm işleminin hukuka uygun şekilde yürütülmesi açısından büyük önem taşır. Tapu müdürlüğü tarafından gönderilecek bildirimlerin yapılabilmesi için tebligat masraflarının başvuru sahibi tarafından ödenmesi şarttır. Masraf ödenmeden süreç başlamaz. Tebligatlar, tapu kayıtlarında veya nüfus müdürlüğü verilerinde yer alan adreslere gönderilir. Eğer hiçbir ortak belirlenen süre içerisinde dönüşüme itiraz etmezse ve taşınmazla ilgili paylaşım davası açılmamışsa, mülkiyet resen paylıya dönüştürülür. Ancak süresi içinde yapılan her türlü itiraz, tapu müdürlüğü işlemini durdurur ve dönüşümün mahkeme aracılığıyla yapılması gerekir.
Mahkeme Yoluyla Paylı Mülkiyete Geçiş Nasıl Olur?
Tapu müdürlüğü sürecinin tıkanması durumunda, elbirliği mülkiyetin mahkeme kararıyla paylı mülkiyete çevrilmesi mümkündür. Bu işlem, Türk Medeni Kanunu’nun 644. maddesi gereğince yürütülür. Dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Mahkeme, davalı olan diğer maliklere tebligat yaparak itirazlarını sunmaları için süre tanır. Eğer taraflardan biri elbirliği mülkiyetin devamını haklı kılacak bir gerekçe sunamaz ve paylaşım davası da açılmamışsa, hakim paylı mülkiyete geçiş kararı verir. Yargıtay içtihatlarına göre, mahkeme kararında pay oranları açıkça gösterilmelidir; yalnızca veraset ilamına atıf yapılması bozma sebebidir. Bu noktada dikkatli bir dilekçe hazırlanması ve sürecin hukuki gerekliliklere uygun yürütülmesi, dönüşümün sağlıklı şekilde tamamlanmasını sağlar.
Alacaklıların Paylı Mülkiyet Davası Açması Mümkün mü?
Evet, borçlunun elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazları varsa, alacaklılar da bu mülkiyetin paylı hale getirilmesini isteyebilir. Bu durum, borçlunun payının haczedilebilir hale gelmesini sağlar. Alacaklının bu davayı açabilmesi için öncelikle İcra ve İflas Kanunu’nun 121. maddesi gereğince icra mahkemesinden yetki belgesi alması gerekir. Daha sonra TMK m.644’e dayanılarak dava açılır. Mahkeme, alacaklı lehine karar verirse, borçlunun payı belirlenir ve icra işlemlerine açık hale gelir. Bu yöntem, borçların tahsilini kolaylaştıran etkili bir yasal yoldur.
Banka Hesaplarında Elbirliği Mülkiyetin Dönüştürülmesi
Elbirliği mülkiyet sadece taşınmazlarla sınırlı değildir; nakdi varlıklar ve banka hesapları da bu mülkiyet türüne tabi olabilir. Murisin banka hesabında bulunan para, mirasçılara elbirliği ile geçerse, hesap üzerinde hiçbir mirasçı tek başına işlem yapamaz. Bu gibi durumlarda, paylı hale dönüşüm için sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir. Mahkeme, veraset ilamındaki oranlara göre her mirasçının hakkını belirler ve hesap üzerindeki tasarruflar serbestleştirilir. Bu sayede mirasçılar, banka işlemlerinde bloke sorunuyla karşılaşmadan, kendi payları üzerinde işlem yapabilir hale gelir.
Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Noktalar
Sürecin sağlıklı yürütülmesi için bazı hukuki detaylara mutlaka dikkat edilmelidir. Tapu müdürlüğü işlemlerinde gerekli belgeler eksiksiz sunulmalı, masraflar zamanında yatırılmalı ve itiraz süreci dikkatle takip edilmelidir. Mahkeme sürecinde, dava dilekçesinde pay oranlarının net olarak belirtilmesi ve tebligatların usule uygun yapılması zorunludur. Tüm bu süreçlerde deneyimli bir gayrimenkul avukatından destek almak, hak kaybını önlemek ve işlemleri hızlandırmak açısından büyük önem taşır.