Konut kiralamalarında en çok yaşanan sorunlardan biri, ev sahibinin depozitoyu iade etmemesidir. Bu durum çoğu zaman kiracılar için ciddi mağduriyetlere neden olur. Kiracının yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen güvence bedelinin ödenmemesi, sadece ahlaki değil aynı zamanda hukuki bir sorun teşkil etmektedir. Türk Borçlar Kanunu bu konuda hem ev sahibine hem de kiracıya yükümlülükler ve haklar tanımıştır.
Bu makalede, ev sahibi depozitoyu vermiyorsa kiracının başvurabileceği yasal yollar, dava ve icra süreçleri ile dikkat edilmesi gereken belgeler ayrıntılı olarak ele alınacaktır.
Depozito Nedir? Ne Amaçla Verilir?
Depozito, kira ilişkisinin başlangıcında, ev sahibine verilen ve konutta oluşabilecek zararlar ya da borçlar için teminat niteliği taşıyan bir bedeldir. Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre:
- Depozito tutarı en fazla 3 aylık kira bedelini geçemez.
- Depozito, vadeli bir banka hesabına yatırılmalı ve kiracı ile ev sahibinin ortak rızası olmadan hesaptan çekilmemelidir.
- Depozito, kiracının taşınmazı boşaltması ve tüm borçlarını kapatması durumunda iade edilmelidir.
Depozito Hangi Şartlarla İade Edilmez?
Ev sahibinin depozitoyu iade etmeme hakkı ancak bazı hukuki gerekçeler ile mümkündür. Aksi takdirde, kiracının parasını alıkoyması haksız fiil sayılır. Kiracının depozitosunun iade edilmemesine neden olabilecek başlıca durumlar şunlardır:
- Kiracının kirayı ödememesi veya borç bırakması
- Evin demirbaşlarında hasar oluşturması
- Elektrik, su, doğalgaz gibi fatura borçlarının kapatılmaması
- Aidat borcu bırakılması
- Eşyalı evlerde eşyaların zarar görmesi
Ancak olağan yıpranma ve kullanım sonucu oluşan aşınmalar bu kapsama girmez. Kiracının makul kullanım çerçevesinde oluşturduğu bozulmalar için depozitodan kesinti yapılamaz.
Depozito Nasıl ve Ne Zaman İade Edilmelidir?
Kira sözleşmesi sona erdiğinde, kiracının taşınmazı tahliye edip anahtarı teslim etmesiyle birlikte ev sahibi 3 ay içinde depozitoyu iade etmek zorundadır.
Bu süreçte aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir:
- Kiracının borcu yoksa ve evde hasar yoksa depozito tam olarak geri verilmelidir.
- Evde bir zarar söz konusuysa, zarar tespiti yapılmalı ve tutanakla belgelenmelidir.
- Fatura ve aidat gibi borçlar ödenmemişse, belgeli biçimde hesaplanmalı ve ancak bu miktar düşülebilir.
Ev sahibi, hiçbir gerekçe sunmadan ya da kanıtlamadan depozitoyu iade etmezse, kiracının hukuki yollarla alacağını tahsil etmesi mümkündür.
Depozito İadesi İçin İzlenmesi Gereken Yasal Yol
1. Yazılı Talep Oluşturulması
İlk olarak kiracı, ev sahibinden yazılı bir belgeyle depozito talep etmelidir. Bu belge, iadeli taahhütlü mektup ya da noter aracılığıyla gönderilen ihtarname şeklinde olabilir.
- Talepte; kira sözleşmesinin sona erdiği, tüm ödemelerin yapıldığı, evin hasarsız teslim edildiği açıkça yazılmalıdır.
- Belgeye, banka dekontları, fatura ödemeleri ve teslim tutanakları da eklenmelidir.
2. Noter İhtarname Süreci
Yazılı talebe rağmen sonuç alınamıyorsa, noter aracılığıyla resmî ihtarname gönderilmelidir. Bu ihtarname:
- Depozitonun hangi gerekçeyle talep edildiğini belirtmeli,
- Yasal sürede ödeme yapılmazsa dava ve icra süreci başlatılacağına dair uyarı içermelidir.
3. İcra Takibi Başlatılması
Ev sahibi hâlâ ödeme yapmıyorsa, kiracı ilamsız icra takibi başlatabilir. Bu süreçte:
- Takip dosyasına kira sözleşmesi ve ödeme belgeleri eklenir.
- Depozito tutarı, yasal faiziyle birlikte talep edilir.
- Ev sahibi 7 gün içinde itiraz etmezse icra kesinleşir ve haciz işlemi başlatılabilir.
4. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde Dava Açılması
Ev sahibi icra takibine itiraz ederse veya doğrudan mahkeme yoluna gidilmek istenirse, kiracı depozito iadesi davası açabilir.
- Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
- Dava dilekçesine kira sözleşmesi, depozito ödemesi dekontu, teslim tutanağı, fatura makbuzları gibi tüm deliller eklenmelidir.
- Mahkeme, kiracıyı haklı bulursa, ev sahibini depozitoyu yasal faiziyle birlikte ödemeye mahkûm eder.
Depozito İadesinde Sık Yapılan Hatalar ve Kiracıya Öneriler
- Depozito yerine kira ödememe: Kiracının, depozitosunu geri alamayacağını düşünerek son ay kirasını ödememesi, yasal olarak borçlu konuma düşmesine neden olabilir.
- Sözleşmeye yazmamak: Depozito miktarı ve banka hesabı bilgileri kira sözleşmesine açıkça yazılmalıdır.
- Evi teslim belgesi olmadan terk etmek: Ev teslim tutanağı ve anahtar teslim belgesi düzenlenmelidir.
- Fotoğraf ve video kayıtları olmadan çıkmak: Evin mevcut durumu mutlaka belgelenmeli, gerekirse tanık desteğiyle kayıt altına alınmalıdır.
Depozito İadesine İlişkin Özel Durumlar
Ev Sahibinin Değişmesi Durumu
Evin satılması durumunda, depozitodan eski ev sahibi sorumludur. Yeni malik, ancak depozitonun kendisine devredildiğini ispatlarsa sorumluluk üstlenebilir.
Erken Tahliye ve Kira Devri
Kiracı, sözleşme bitmeden çıkıyorsa, makul süre içinde yeni kiracı bulunmasına yardımcı olmalıdır. Aksi halde ev sahibinin zararları depozitodan mahsup edilebilir.
Hasarın Delillendirilmesi
Ev sahibi, “evde hasar var” diyerek depozitoyu iade etmemek isterse, bu iddiasını belgelendirmek zorundadır. Fotoğraf, ekspertiz raporu veya tanık beyanı olmaksızın bu iddia geçerli sayılmaz.
Sonuç: Depozito Bir Hak, Ev Sahibi Keyfi Davranamaz
Kiracının verdiği depozito, yasal güvence altında olan bir bedeldir. Ev sahibi ancak kanıtlı bir gerekçeyle bu bedelin iadesini engelleyebilir. Keyfi alıkoyma, yasal yaptırımları beraberinde getirir. Kiracıların mağduriyet yaşamamaları için:
- Yazılı belgelerle çalışması,
- Evden çıkarken tutanak düzenlemesi,
- Gerektiğinde yasal başvuru yollarını kullanması önerilir.
Unutulmamalıdır ki, ev sahibi depozitoyu ödemezse, kiracının hakkını arayabileceği güçlü hukuki dayanakları vardır.