Gayrimenkul satışlarında en çok merak edilen konulardan biri, evin içinde kiracı bulunması durumunda kiracının ne zaman çıkarılabileceğidir. Satış işlemi gerçekleştikten sonra yeni malikin hakları ile kiracının hakları arasında bir denge gözetilmesi gerekir. Bu konu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenmiş olup, kiracılar için önemli güvenceler içerir. Ev satılınca kiracı ne zaman çıkar sorusunun yanıtı, satışın gerçekleştiği andan itibaren başlayan hukuki sürece ve tarafların davranışlarına göre değişiklik gösterir.
Kiracılı Ev Satılabilir mi
Konut sahibi, taşınmazı içinde kiracı varken satabilir. Kiracılı bir evin satılması yasal olarak mümkündür ve bu satış, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu madde 310’a göre, kiralanan taşınmazın el değiştirmesi durumunda kira sözleşmesi aynı şartlarla yeni malik için geçerli olmaya devam eder. Bu durumda yeni malik, önceki ev sahibinin yerine geçer ve kira ilişkisi kaldığı yerden devam eder.
Ev Satılınca Kiracının Sözleşmesi Ne Olur
Kiracının sözleşmesi aynen devam eder. Satış nedeniyle kiracının otomatik olarak evden çıkması gerekmez. Yeni malik, kiraya konu taşınmazı konut ya da iş yeri olarak kullanmak istiyorsa bazı yasal prosedürleri yerine getirerek kiracının tahliyesini talep edebilir. Ancak bu hak, mutlak ve sınırsız bir hak değildir. Yasal sürelere ve bildirim yükümlülüklerine sıkı sıkıya bağlıdır.
Yeni Malik Kiracıyı Hemen Çıkarabilir mi
Yeni malik, kiracıyı hemen tahliye ettiremez. Taşınmazın yeni sahibi, konut veya iş yeri ihtiyacına dayanarak tahliye talebinde bulunabilir. Bunun için, tapu devrinden itibaren en geç 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtarname göndermesi gerekir. Bu ihtarname, malikin kişisel kullanımı için taşınmaza ihtiyaç duyduğunu açıkça belirtmelidir. Bildirim yapıldıktan sonra kiracıya 6 aylık bir süre tanınır. Bu sürenin sonunda tahliye gerçekleşmezse malik, tahliye davası açarak mahkeme kararı ile kiracının çıkarılmasını sağlayabilir.
Kiracı Kira Süresi Dolmadan Çıkarılabilir mi
Kiracı, kira süresi sona ermeden sadece haklı nedenlerle çıkarılabilir. Bu nedenlerin başında malikin konut ihtiyacı gelir. Ancak bunun yanında, kiracının kira bedelini ödememesi, taşınmaza zarar vermesi, tahliye taahhüdünde bulunması gibi haller de kiracının tahliyesine zemin hazırlayabilir. Aksi takdirde, kira süresi devam ederken kiracının evi boşaltması beklenemez.
Tahliye Taahhütnamesi İle Erken Çıkış Mümkün mü
Kiracı, kira sözleşmesinden sonra düzenlenen bir tahliye taahhütnamesi ile belirli bir tarihte evi boşaltmayı taahhüt etmişse, malik bu belgeye dayanarak mahkemeye gitmeden icra takibi başlatabilir. Ancak bu belgenin geçerli sayılabilmesi için noter onaylı olması, kira sözleşmesinden sonra düzenlenmiş olması ve net bir tahliye tarihi içermesi şarttır. Bu şartlar sağlanmazsa taahhüt geçerli olmaz.
Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer
Ev satıldıktan sonra yasal prosedürler izlendiğinde kiracının tahliyesi ortalama 8 ila 12 ay sürebilir. Bu süre zarfında 1 aylık ihtar süresi, 6 aylık bekleme süresi ve ardından açılan davanın sonuçlanma süresi yer alır. Dava süreci boyunca kiracı konutta kalmaya devam edebilir ve bu süre için kira ödemekle yükümlüdür.
Kiracının Tahliyeden Sonra Hakları Nelerdir
Yeni malik, konut ihtiyacı nedeniyle kiracıyı tahliye etmişse, bu konutu en az 3 yıl boyunca eski kiracı dışında birine kiraya veremez. Aksi takdirde, kiracı tazminat talep etme hakkına sahiptir. Bu tazminat miktarı en az son kira yılına ait 12 aylık kira bedeli kadar olmalıdır. Ayrıca tahliye edilen kiracı, depozitosunu geri alabilir ve faturalı onarım masraflarını kira bedelinden düşebilir.
Kiracı Evi Tahliye Etmezse Ne Olur
Kiracı, ihtarnameye rağmen evi boşaltmazsa malik tahliye davası açabilir. Mahkeme kararı sonrası kiracı hala çıkmazsa icra yoluyla zorla tahliye sağlanabilir. İcra takibi başlatıldığında, kiracıya ödeme ve tahliye için süre tanınır. Bu sürede tahliye gerçekleşmezse icra müdürlüğü yoluyla zorla çıkarma işlemi uygulanır.
Ev Sahibi Evi Sattığı İçin Kiracıyı Çıkarabilir mi
Ev sahibinin yalnızca evi satması kiracıyı çıkarması için yeterli değildir. Ancak yeni malik konut ihtiyacını gerekçe gösterirse ve yukarıda belirtilen süre ve şekil şartlarına uygun hareket ederse tahliye işlemi gerçekleştirilebilir. Eski malik, evi satmadan önce kira sözleşmesini sona erdirmek istiyorsa, kiracının onayı ya da geçerli bir tahliye gerekçesi bulunmalıdır.
Kiracının Diğer Yasal Hakları Nelerdir
Kiracı, taşınmazı sözleşmede belirtilen şekilde kullanabilir. Borçlar Kanunu madde 301 uyarınca kiraya veren, taşınmazı kullanıma elverişli şekilde bulundurmakla yükümlüdür. Evde sonradan ortaya çıkan ayıplar kiracıya sözleşme yapılırken bildirilmemişse ve kullanımı ciddi şekilde engelliyorsa, kiracı kira indirimi veya sözleşme feshi talep edebilir. Kiracının sözleşme süresi dolmadan çıkarılmaması ve sözleşme aleyhine değişiklik yapılmaması da hukuken korunur.
Sonuç
Ev satılınca kiracı hemen çıkar mı sorusunun cevabı, Türk Borçlar Kanunu hükümleri doğrultusunda şekillenir. Satış işlemi kira sözleşmesini sona erdirmez; yalnızca mülk sahibi değişmiş olur. Yeni malik, ihtarname göndermek ve 6 aylık süreyi beklemek koşuluyla tahliye davası açabilir. Tahliye süreci ortalama 8 ila 12 ay sürmektedir. Kiracıların hukuki güvenceleri sayesinde ani ve haksız tahliyeler engellenmiştir. Bu nedenle hem malikler hem de kiracılar, yasal sürelere ve haklara uygun hareket etmelidir.