Gayrimenkul piyasasında ev sahipleri, taşınmazlarını satmak veya kiraya vermek istediklerinde, evde mevcut bir kiracının bulunması halinde hem hukuki hem de pratik bazı sorularla karşılaşırlar. Ev sahibi kiracı varken evi gösterebilir mi? Kiracının evi gösterme yükümlülüğü nedir? gibi sorular, hem mülk sahiplerini hem de kiracıları yakından ilgilendirmektedir. 2025 yılı itibarıyla bu konuda izlenmesi gereken hukuki prosedürler Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça düzenlenmiştir.
Bu makalede, kiracının evi gösterme yükümlülüğü, ev sahibinin hakları, izlenecek yasal yollar ve dava süreçleri detaylı şekilde ele alınmıştır. Aynı zamanda kiracı hakları da göz önünde bulundurularak sürecin nasıl yönetilmesi gerektiği açıklanmıştır.
Kiracının Evi Göstermemesi Tahliye Sebebi Mi?
Ev sahibi, taşınmazını satmak veya yeniden kiraya vermek istediğinde mevcut kiracıdan evi göstermesini talep edebilir. Ancak kiracının bu talebe olumsuz yanıt vermesi tek başına tahliye nedeni sayılmaz. Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesine göre kiracının evi göstermesi bir yükümlülüktür. Ancak bu yükümlülüğe aykırı davranmak, tahliye için yeterli sebep oluşturmaz.
Tahliye ancak kira borcunun ödenmemesi, sözleşmeye aykırı kullanım gibi ağır ve açık sözleşme ihlalleri halinde mümkündür. Dolayısıyla sadece evi göstermemek, kiracının tahliyesine doğrudan neden olamaz.
Kiracı Evi Göstermiyorsa Ne Yapılır?
Kiracı, ev sahibinin satış veya yeniden kiralama amacıyla yaptığı gösterim taleplerini sürekli reddediyorsa ev sahibinin bazı hukuki yolları bulunmaktadır:
- Yazılı İhtar: İlk adım olarak kiracıya noter aracılığıyla yazılı ihtar gönderilir.
- Arabuluculuk Başvurusu: İhtar sonrasında anlaşmazlık devam ediyorsa zorunlu arabuluculuk sürecine başvurulur.
- Dava Açılması: Arabuluculukta sonuç alınamazsa, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılır.
Mahkeme, evin hangi gün ve saatlerde gösterilebileceğini belirler ve karar kesinleştiğinde icra takibiyle bu karar uygulanabilir.
Kiracının Evi Gösterme Talebi İhtarnamesi
Ev sahibi, kiracısına noter aracılığıyla göndereceği bir ihtarnameyle evi göstermek istediğini bildirmelidir. Bu ihtarnamede şu hususlara yer verilmelidir:
- Kiralananın açık adresi
- Satış veya kiralama amacı
- Ziyaret edilecek gün ve saat aralıkları
- Hukuki dayanak olarak TBK madde 319
İhtarnamenin yazılı ve noter yoluyla yapılması, dava sürecinde ispat kolaylığı sağlar.
Kiracının Evi Gösterme Yükümlülüğü Davası
Kiracı, ihtara ve arabuluculuğa rağmen evi göstermemekte ısrar ediyorsa ev sahibi “kiralananı göstermeye izin istemli dava” açabilir. Bu dava taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde görülür.
Mahkeme, taşınmazın niteliğini ve tarafların beyanlarını dikkate alarak hangi gün ve saatlerde evin gösterilebileceğine karar verir. Bu karar bağlayıcıdır.
Kiralananı Göstermeye İzin İstemli Dava
Bu dava, kiracının evi göstermemesi karşısında ev sahibinin kullanabileceği yasal bir araçtır. Mahkeme:
- Kiracının günlük yaşamını aksatmayacak şekilde saatler belirler,
- Haftalık gösterim sayısını sınırlayabilir,
- Gerekirse belirli süreli izin tanıyabilir.
Karara rağmen direnç gösterilirse ilamlı icra yoluna başvurularak cebri icra işlemleri başlatılabilir.
Ev Sahibi Evin Fotoğraflarını Çekebilir mi?
Ev sahibi, satış veya kiralama amacıyla evi tanıtmak için fotoğraf çekmek isteyebilir. Ancak evde kiracı bulunuyorsa bu durum bazı sınırlamalara tabidir. Kiracının açık rızası olmadan evin içinin fotoğraflanması hukuka aykırıdır.
Ayrıca kiracının kişisel eşyalarının, özel alanlarının veya kendisinin yer aldığı görüntülerin izinsiz paylaşılması, Kişisel Verilerin Korunması Kanunu’na (KVKK) aykırılık teşkil eder.
Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu Kaç Gün?
Kanunda belirli bir gün veya süre sınırı yer almamaktadır. Ancak uygulamada bu yükümlülük:
- Kira sözleşmesinin son aylarında veya
- Sözleşme fesih bildirimi sonrasında başlar.
Mahkemeler genellikle haftada 1–2 gün ve günlük 1–2 saatlik gösterim süresi belirler. Bu süreler, kiracının iş saatleri ve yaşam koşulları dikkate alınarak makul ölçüde düzenlenir.
Kiracının Evi Göstermemesi Halinde Ne Yapılabilir?
Kiracı evi göstermemekte ısrar ediyorsa ev sahibi:
- Yazılı ihtarname çeker,
- Arabuluculuğa başvurur,
- Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açar,
- Gerekirse mahkeme kararını icra dairesi yoluyla uygulatır.
Bu süreçte ev sahibinin kiracının özel yaşamına ve mahremiyetine özen göstermesi gereklidir. Kötü niyetli, baskıcı tutumlar kiracıya tazminat hakkı doğurabilir.
Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu Nedir?
Türk Borçlar Kanunu madde 319’a göre, kiracı:
- Satış,
- Yeniden kiralama,
- Bakım-onarım
gibi gerekçelerle kiralananı ev sahibinin veya onun yetkilendirdiği kişilerin gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.
Bu gösterimlerin makul süre öncesinden bildirilmesi ve kiracının uygun olduğu saatlerde yapılması şarttır.
Mahkeme Kararına Rağmen Evi Göstermeyen Kiracı
Kiracı, mahkeme kararına rağmen evin gösterimine izin vermezse, ev sahibi ilamlı icra takibi başlatarak bu kararın uygulanmasını sağlayabilir.
İcra müdürlüğü, gerektiğinde polis yardımıyla evi açtırabilir. Bu durum aynı zamanda sözleşmeye aykırılık teşkil eder ve ev sahibi tazminat veya tahliye gibi hakları ileri sürebilir.
Kiracının Evi Gösterme Sürecinde Tazminat Hakkı
Kiracı, evi göstermek zorunda olsa da bu süreçte:
- Özel hayatına saygı gösterilmemesi,
- Kişisel eşyalarının fotoğraflanması,
- Sürekli rahatsız edilmesi,
halinde manevi tazminat talebinde bulunabilir. Aynı şekilde, maddi zararlar da tazmin edilebilir.
Bu nedenle ev sahiplerinin, kiracının haklarını ihlal etmeden ve dürüstlük kurallarına uygun hareket ederek süreci yönetmesi gerekmektedir.