Ev satın almak için kullanılan konut kredileri nedeniyle taşınmazlar üzerine konan ipotekler, satış işlemlerinde kafa karışıklığına neden olabilmektedir. “İpotekli ev satılır mı?” sorusu bu sebeple sıkça gündeme gelir. Cevap: Evet, ipotekli ev satılabilir. Ancak satış prosedürü, borcu olmayan bir taşınmazdan farklı ve daha karmaşıktır.
İpotek Nedir ve Hangi Durumlarda Uygulanır?
İpotek, borç verenin (genellikle banka) kendisini güvence altına alması için borçluya ait taşınmaz üzerinde kurulan rehin hakkıdır. Türkiye’de ipotek en çok konut kredilerinde karşımıza çıkar. Süreç şu şekilde işler:
- Banka kredi verir,
- Karşılığında satın alınan konut üzerine ipotek konur,
- Borç bitene kadar bu ipotek tapuya işlenmiş olarak kalır,
- Borcun ödenmemesi halinde banka, taşınmazın icra yoluyla satışını talep edebilir.
Bu bağlamda, ipotekli evin satışı mümkündür; yeter ki ipotek ile ilgili yasal işlemler tamamlanmış olsun.
İpotekli Ev Satışına Engel mi?
Hayır, ipotekli evin satışı hukuken engel teşkil etmez. Ancak tapu devrinin yapılabilmesi için ipotekle ilgili aşağıdaki yollar izlenmelidir:
- Mevcut borcun devredilmesi,
- Borcun kapatılarak ipoteğin kaldırılması,
- Alıcının banka ile yeni kredi anlaşması yapması gibi adımlar gerekebilir.
Bu işlemler bankayla yakın koordinasyon içinde yürütülmelidir.
İpotekli Ev Satış Yöntemleri
İpotekli ev satışında iki ana yöntem uygulanır:
1. Mevcut Kredinin Devri
Alıcı, evi krediyle birlikte devralır. Bunun için:
- Satıcı ve alıcı bankaya birlikte başvurur,
- Banka alıcının gelir durumu ve kredi geçmişini inceler,
- Olumlu sonuçlanırsa kredi yeni alıcıya devredilir,
- Tapu işlemi gerçekleştirilir, ipotek devam eder.
Bu işlem sonunda satıcı borçtan kurtulur, alıcı kredi ödemelerine devam eder.
2. Kredi Borcunun Kapatılması (Fek İşlemi)
Alıcı, evin kalan borcunu ödeyerek ipoteği kaldırır. Bu yöntemde:
- Alıcı borcu öder veya borç tutarı kadar blokeli çek hazırlar,
- Satış gerçekleşir,
- Satıcı, çekle borcu bankaya öder,
- Banka fek yazısı verir,
- Tapuda ipotek kaldırılır, tapu yeni sahibine devredilir.
Bu yöntem, peşin ödeme yapmak isteyen alıcılar için daha güvenli bir alternatiftir.
İpotekli Evin Satışı Öncesi Hazırlıklar
Satış öncesi şu adımlar mutlaka atılmalıdır:
- Kredi borç tutarı bankadan net olarak öğrenilmelidir.
- Tapudaki şerhler incelenmeli, varsa başka takyidatlar (haciz, rehin) araştırılmalıdır.
- Alıcıya açık, yazılı bilgiler sunulmalı; hukuki riskler paylaşılmalıdır.
- Satış sözleşmesi detaylı ve her iki tarafı da koruyacak şekilde hazırlanmalıdır.
İpotekli Ev Satarken Tapu İşlemleri Nasıl Yürür?
Tapu devrinde uygulanması gereken adımlar:
- Alıcı-satıcı ve banka, tapu dairesinde bir araya gelir.
- Satış ve ipotek fek işlemi eş zamanlı gerçekleştirilir.
- Gerekirse bloke çek kullanılarak banka güvence altına alınır.
- Tapu harçları ve masraflar ödenir.
- Tapu, yeni alıcının adına tescil edilir.
Tüm belgelerin tam olması, işlem gününde herhangi bir aksama yaşanmaması açısından önemlidir.
e-Devlet Üzerinden İpotek Sorgulama
Bir evin ipotekli olup olmadığını öğrenmek isteyenler için en kolay yöntemlerden biri:
- e-Devlet sistemine giriş yapılır,
- “Tapu Bilgileri Sorgulama” sekmesi seçilir,
- Gayrimenkul bilgileri girilerek ipotek durumu görüntülenir.
Satıcı değilseniz ya da yetkiniz yoksa bu bilgileri doğrudan göremezsiniz. Bu durumda satıcıdan belge istemeniz gerekir.
Blokeli Çek Ne İşe Yarar?
Blokeli çek, satış işlemi tamamlanana kadar ödemenin karşı tarafa geçmemesini sağlar. Bu sayede:
- Alıcı parasını güvence altına alır,
- Satıcı, ipoteği kaldırdıktan sonra çeki tahsil edebilir,
- Banka da işlemler tamamlanana kadar ödeme yapmaz.
Bu yöntem, taraflar arasında oluşabilecek güven sorunlarını azaltır.
İpotekli Ev Satın Almanın Riskleri
İpotekli bir ev alırken şu riskler göz önünde bulundurulmalıdır:
- Borç devri sonrası ödeme güçlüğü yaşanabilir,
- Satıcının borcu kapanmadan tapu verilmeyebilir,
- Banka ile yapılan işlemler eksik belgeler nedeniyle gecikebilir,
- Erken ödeme cezası gibi masraflar çıkabilir,
- Tapuya şerh düşülmezse ipotekli mal devri yasal risk taşıyabilir.
Tüm bu sebeplerle, mümkünse işlemlere bir avukat ya da danışman eşliğinde girilmelidir.
Vergi ve Harçlar: Masraf Kalemleri Nelerdir?
İpotekli ev satışı sırasında ortaya çıkan giderler şunlardır:
- Tapu harcı (alım-satım bedelinin %4’ü, genellikle %2 + %2 paylaşılır),
- Döner sermaye bedeli,
- Banka erken ödeme cezası (varsa),
- Ekspertiz raporu ücreti,
- Dosya ve işlem masrafları.
Tüm bu kalemler alıcı-satıcı arasında önceden netleştirilmelidir.
İpotekli Evde Krediyle Alım Yapmak Mümkün mü?
Evet. Alıcı yeni bir banka üzerinden kredi çekerek hem mevcut borcu kapatabilir hem de evin kalan bedelini ödeyebilir. Ancak bu işlem:
- İki banka arasında protokol gerektirir,
- Hem satıcının hem alıcının bankalara başvuruda bulunması gerekir,
- Yeni banka eski borcu öder, yeni kredi düzenlenir.
Bu yöntem çoğu zaman krediye uygun evlerde tercih edilir.
Sonuç: Doğru Yöntemle, İpotekli Ev Satışı Güvenli Bir Şekilde Yapılabilir
İpotekli ev satışında en önemli unsur, doğru yöntem ve güvenli ödeme sistemlerinin uygulanmasıdır. Banka, tapu ve taraflar arasındaki koordinasyon güçlü olmalıdır. Gerekli belgeler, zamanında ve eksiksiz hazırlanmalıdır. Kredi devri, borç kapatma ya da blokeli çek gibi yollar, bu işlemin yasal çerçevede tamamlanmasına olanak sağlar.
İpotekli ev satışına dair risklerin farkında olan ve bu süreci bilinçli yöneten kişiler için satış işlemleri güvenli ve sorunsuz şekilde gerçekleşebilir.