Miras kalan taşınmazlarda birden fazla mirasçının birlikte malik olması durumunda ortaya çıkan mülkiyet türüne “iştirak halinde mülkiyet” denir. Bu durumda hiç kimsenin ayrı bir payı yoktur. Taşınmaz herkesindir ama kimsenin “şu kadarı benim” diyebileceği bir oranı bulunmaz.
Bu durum, taşınmazla ilgili kararlar alınırken sıkıntı yaratabilir. Çünkü herkesin birlikte karar vermesi gerekir. Ancak mülkiyet paylı mülkiyete dönüştürülürse, herkesin payı netleşir ve kendi payı üzerinde tek başına işlem yapabilir.
Elbirliği (İştirak Halinde) Mülkiyet Nedir?
İştirak halinde mülkiyet, miras kaldığında mirasçıların otomatik olarak sahip olduğu ortak mülkiyet şeklidir. Bu sistemde:
- Mirasçılar taşınmazın tamamına ortaktır,
- Hiçbirinin belirli bir payı yoktur,
- Satış, bağış, kiralama gibi işlemler tüm mirasçıların birlikte onayıyla yapılır.
Örnek: 3 kardeşe kalan bir arsa varsa, bu arsa üzerinde kardeşlerden biri tek başına hiçbir şey yapamaz. Diğerlerinin de izni gerekir.
Paylı (Müşterek) Mülkiyet Nedir?
Paylı mülkiyette ise her mirasçının belirli bir oranı vardır. Bu oranlar genellikle veraset ilamında yazılıdır. En büyük fark şudur:
- Mirasçılar kendi payları üzerinde tek başına karar verebilir.
- Herkesin tapuda belirli bir oranı bulunur.
- Pay satılabilir, bağışlanabilir ya da rehin gösterilebilir.
Yani artık tek tek herkes kendi payının sahibi olur. Bu da işlem yapmayı kolaylaştırır.
Neden Paylı Mülkiyete Geçmek Gerekir?
İştirak mülkiyeti, zamanla işlem yapmayı zorlaştıran bir yapı haline gelir. Bu nedenle mirasçılar genellikle paylı mülkiyete geçmek ister. Çünkü:
- Her mirasçı kendi payını yönetebilir.
- Oybirliği şartı ortadan kalkar.
- Taşınmaz daha rahat satılır, kiralanır veya paylaşılır.
Paylı Mülkiyete Geçiş Yolları Nelerdir?
İki yol vardır:
1. Tapu Müdürlüğüne Başvuru (Kadastro Kanunu Ek Madde 3)
Mirasçılardan biri, tapuda elbirliği mülkiyetin paylıya çevrilmesi için başvuruda bulunabilir.
Süreç nasıl işler?
- Tapu müdürlüğü diğer mirasçılara mektup gönderir.
- Bu mektupta, “itiraz ediyorsanız şu tarihe kadar bildirin” denir.
- İtiraz edilmezse ya da paylaşma davası açılmazsa, tapuda işlem yapılır ve paylı mülkiyete geçilir.
- Pay oranları veraset ilamına göre belirlenir.
Ancak biri itiraz ederse ya da paylaşma davası açarsa, tapuda dönüşüm yapılamaz.
2. Mahkeme Yoluyla Dönüştürme (TMK Madde 644)
Tapudan sonuç alınamazsa, sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir.
Aşamalar nelerdir?
- Dava açılır ve tüm mirasçılara mahkemece davetiye gönderilir.
- Davetiyede “itiraz etmezseniz veya paylaşma davası açmazsanız taşınmaz paylı mülkiyete çevrilecek” uyarısı yapılır.
- Süre dolduğunda kimse itiraz etmediyse, hakim taşınmazın paylı mülkiyete dönüşmesine karar verir.
Dikkat: Davetiyede bu uyarı yazmazsa, karar geçersiz sayılır.
Yargıtay Kararları Ne Diyor?
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2018/4664 Kararı:
Davetiye içinde açıkça “itiraz edilmezse mülkiyet değişecek” yazmazsa, mahkemenin verdiği karar bozulur.
Yargıtay 2020/6854 Kararı:
İtiraz edilmemesi durumunda bile mahkemenin açıkça her mirasçının payını yazması gerekir. “Veraset ilamına göre” demek yeterli değildir.
Yargıtay 2016/287 Kararı:
Bu davayı sadece mirasçılar açabilir. Dışarıdan herhangi biri açamaz.
Kimler Bu Davayı Açabilir?
- Mirasçılar,
- Alacaklılar (eğer borçlunun taşınmazı varsa ve yetki belgesi alırlarsa),
- Ortaklardan biri ya da birkaç kişi.
Dönüşümle Ne Kazanılır?
- Herkesin payı belirlenir.
- Tapuda işlem kolaylaşır.
- Artık tek tek satmak, ipotek etmek veya bağışlamak mümkündür.
- Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) gibi zorlu davalara gerek kalmaz.
Sık Sorulan Sorular
Tek başıma başvurabilir miyim?
Evet. Tapuya ya da mahkemeye başvurabilirsiniz.
Tüm mirasçılar onay vermek zorunda mı?
Hayır. İtiraz gelmezse ya da paylaşma davası açılmazsa dönüşüm olur.
Paylı mülkiyete geçince taşınmaz satılır mı?
Kendi payınız için evet. Ancak tamamı satılacaksa diğer paydaşlarla anlaşmanız gerekir.
Sonuç: Haklarınızı Korumak İçin Adım Atın
İştirak halinde mülkiyet, başlangıçta mantıklı görünse de zamanla işler zorlaşır. Mirasçılar arasında anlaşmazlık çıkabilir. Bu nedenle paylı mülkiyete geçiş, hem taşınmazların yönetimi hem de kişisel hakların korunması açısından çok önemlidir.
Unutmayın; bu süreci ya tapudan başvuru ile ya da mahkeme kararıyla tamamlayabilirsiniz. Her iki durumda da yasal süreleri, itiraz hakkını ve usul kurallarını dikkate almanız gerekir.