Kira sözleşmelerinde taraflar arasında en sık yaşanan uyuşmazlıklardan biri, depozito tutarının hangi esaslara göre iade edileceğidir. Kiracılar, tahliye sonrasında verdikleri teminatı eksiksiz geri almak isterken, bazı mülk sahipleri iadenin güncel kira bedeline göre yapılması gerektiğini iddia edebilir. Ancak bu noktada yasal çerçeve oldukça nettir. Depozito, sözleşmenin kurulduğu andaki kira bedeline göre belirlenir ve yine aynı bedel esas alınarak iade edilir. Bu yazımızda, kira depozito iadesi güncel kira bedeline göre mi yoksa ilk kira tutarına göre mi olur sorusunu detaylıca açıklayacak ve bu konuda uygulamada dikkat edilmesi gereken noktaları ele alacağız.
Depozito Güncel Kira Tutarı Üzerinden Geri Verilir mi?
Hayır, depozito iadesi güncel kira tutarına göre yapılmaz. Depozito, kiracının taşınmazı kiraladığı tarihteki kira bedeli üzerinden belirlenir ve iadesi de aynı tutar dikkate alınarak gerçekleştirilir. Türk Borçlar Kanunu’nda bu konuda açık bir düzenleme bulunmasa da uygulamada ve Yargıtay kararlarında bu kural istikrar kazanmıştır.
Örnek vermek gerekirse: 2021 yılında 2.500 TL bedelle kiralanan bir ev için 2.500 TL depozito alınmışsa ve 2025’te kira 6.000 TL’ye çıkmışsa, iade edilecek tutar yine 2.500 TL olacaktır. Güncel kira üzerinden iade yapılması için, sözleşmede bu hususun açıkça belirtilmiş olması gerekir.
Kira Depozitosunun Tanımı ve Amacı Nedir?
Kira depozitosu, taşınmazın sözleşme süresince uğrayabileceği zararların veya kiracının kira ve fatura borçlarının teminat altına alınabilmesi için ev sahibine ödenen güvence bedelidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre, bu teminat en fazla üç aylık kira tutarında olabilir. Depozitonun amacı kiraya vereni güvence altına almak olsa da sözleşmenin sorunsuz şekilde sona ermesi halinde, bu bedelin eksiksiz olarak iade edilmesi gerekir.
Depozitonun İadesi İçin Aranan Koşullar Nelerdir?
Depozitonun geri alınabilmesi için bazı şartların yerine getirilmiş olması gerekir. Bunlar şu şekildedir:
Kiralanan taşınmaz eksiksiz ve zarar verilmeden teslim edilmelidir.
Kiracıya ait herhangi bir kira borcu ya da ödenmemiş fatura kalmamalıdır.
Depozitodan yapılacak olası kesintiler, yazılı ve somut belgelerle desteklenmelidir.
Bu şartlar gerçekleştiğinde, depozito bedeli en fazla bir ay içinde kiracıya iade edilmelidir.
Yargıtay Uygulamasında Depozito İadesi
Yargıtay’ın birçok kararında, kira sözleşmesiyle alınan depozitonun iadesinde güncel kira bedelinin dikkate alınamayacağı açıkça belirtilmiştir. Kararlarda, başlangıçta ödenen bedelin esas alınacağı, herhangi bir kesintinin ise ancak faturalandırılabilir veya yazılı belgelerle ispatlanabilir olması gerektiği vurgulanmıştır. Ev sahibinin zarara uğradığını iddia etmesi yeterli değildir; bu zararın somut ve açık biçimde belgelenmesi gerekir. Aksi halde, depozito kesintisiz şekilde iade edilmelidir.
Depozitonun Banka Hesabında Tutulması ve Süreç
Depozito, banka aracılığıyla özel bir vadeli hesapta saklanabilir. Bu hesap yalnızca kiracı lehine açılır ve hesaptaki para, yalnızca aşağıdaki üç koşuldan birinin gerçekleşmesi halinde çekilebilir:
Kiracının ve kiraya verenin ortak yazılı talebi
Kesinleşmiş bir mahkeme kararı
Kesinleşmiş bir icra takibi sonucu
Bu düzenleme, özellikle depozitonun keyfi olarak kullanılması ihtimaline karşı kiracının haklarını korumayı amaçlamaktadır. Ancak uygulamada çoğunlukla depozito elden teslim edilmekte ve herhangi bir yazılı kayıt oluşturulmamaktadır. Bu nedenle depozito ödemesi mutlaka banka transferi ya da yazılı belge ile yapılmalıdır.
Depozito Her Kira Artışında Güncellenir mi?
Hayır, kira artışları otomatik olarak depozito bedelini değiştirmez. Kira bedeli her yıl TÜFE oranında artırılsa da, depozito sabit kalır. Taraflar arasında bu konuda özel bir yazılı anlaşma yapılmadıkça, depozito miktarı kira süresince değişmez. Sözleşmeye “her kira artışıyla birlikte depozito da orantılı artırılır” şeklinde hüküm konulmuşsa bu durum geçerli olur, aksi halde depozito ilk kira üzerinden aynen iade edilir.
Ev Sahibinin Depozitoyu İade Etmemesi Durumunda Ne Yapılmalı?
Eğer ev sahibi, kiracıya yasal süresi içinde depozitoyu iade etmezse kiracının başvurabileceği yollar şunlardır:
İlk olarak yazılı bir ihtarname gönderilmeli ve iade talep edilmelidir.
Bu ihtara rağmen iade yapılmazsa, zorunlu arabuluculuk süreci başlatılmalıdır.
Arabuluculukta sonuç alınamaması durumunda, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde depozito alacağı davası açılabilir.
Dava açmak istemeyen kiracı, doğrudan ilamsız icra takibi yoluna da gidebilir.
Bu süreçlerin başarıyla tamamlanabilmesi için, ödeme belgeleri ve tahliye tutanağı gibi evrakların eksiksiz şekilde sunulması gerekir.
Depozito İadesinde Gecikme Faizi Uygulanır mı?
Evet, ev sahibi süresi içinde iade yapmazsa geciken her gün için yasal faiz işler. Eğer depozito banka hesabında tutulmuşsa, vadeli hesap faizi de kiracıya iade edilmek zorundadır. Elden alınan depozitonun iadesinde gecikme yaşanırsa, kiracı ödeme tarihinden itibaren gecikme faizi talep edebilir. Bu faiz, mahkeme tarafından da hüküm altına alınabilir.
Depozito İadesi İçin Hangi Belgeler Gereklidir?
Kiracının depozito iadesini sorunsuz şekilde alabilmesi için şu belgeleri ibraz etmesi faydalı olacaktır:
Kira sözleşmesi
Depozito ödendiğini gösteren banka dekontu ya da makbuz
Tahliye tutanağı veya evin hasarsız teslim edildiğini gösteren belge
Yazılı olarak yapılan iade talebi
Varsa ev sahibinin depozitoyu vermediğine ilişkin cevap yazısı
Bu belgeler, dava veya icra aşamasında ispat gücünü artırır ve sürecin lehinize ilerlemesini sağlar.
Son Değerlendirme
Kira depozitosunun iadesi konusunda sıkça yaşanan anlaşmazlıkların temelinde bilgi eksikliği ve yazılı delil yetersizliği yatmaktadır. Depozito, yasal olarak kira sözleşmesinin yapıldığı tarihteki kira bedeline göre belirlenir ve aynı şekilde iade edilir. Güncel kira bedeline göre iade yapılabilmesi için özel bir anlaşmanın varlığı gerekir. Kiracının yükümlülüklerini yerine getirmesi halinde, depozitonun gecikmesiz ve eksiksiz olarak iadesi bir zorunluluktur.
Ev sahipleri ve kiracılar, bu süreçte olası ihtilafları önlemek adına, ödemeleri belgelemeli ve tahliye işlemini tutanak altına almalıdır. Gerektiğinde ise bir avukattan destek alınması, hak kaybının önüne geçmek açısından önemlidir.