Kira geliri elde edenlerin her yıl mart ayında gündemine giren önemli bir konu, gelir vergisi muafiyeti ve beyan yükümlülüğüdür. Vergi mevzuatına göre, kira geliri elde eden herkesin gelirini belirli şartlara göre beyan etmesi gerekmektedir. Ancak devlet, dar ve sabit gelirlileri korumak amacıyla her yıl belirli tutarlara kadar olan kira gelirlerini vergiden istisna tutmaktadır. Peki 2025 yılı için kira gelir vergisi muafiyeti ne kadar oldu? Kimler bu istisnadan yararlanabilir? Beyanname ne zaman ve nasıl verilir? Tüm bu soruların cevaplarını aşağıda ayrıntılı olarak bulabilirsiniz.
2025’te Uygulanan Kira İstisnası Ne Kadar?
2025 yılı itibarıyla konut kira gelirleri için uygulanacak gelir vergisi istisnası tutarı 47.000 TL olarak belirlenmiştir. Bu şu anlama gelir: Yalnızca konut kiraya veren bir kişi, eğer yıllık toplam geliri 47.000 TL’yi aşmıyorsa, beyanname vermeyecek ve vergi ödemeyecektir.
Ancak 47.000 TL’nin aşılması durumunda, bu tutarın yalnızca aşan kısmı gelir vergisine tabi tutulur. Örneğin 2025 yılı içinde toplam 60.000 TL konut kira geliri elde eden bir mükellef, sadece 13.000 TL’lik kısmı için vergi öder.
Bu istisna sadece konut kiraları için geçerli olup, işyeri kiraları için uygulanmaz.
İşyeri Kiralarında Beyan Zorunluluğu Neye Göre Belirlenir?
İşyeri kiraları, genellikle stopaja tabidir ve kira ödemesi yapılırken brüt tutarın belli bir oranı vergi olarak kesilerek doğrudan devlete ödenir. Ancak işyeri kira geliri elde eden kişinin bu geliri 2025 yılı için 150.000 TL’yi aşarsa, beyanname vermek zorunluluğu doğar.
- Stopaj uygulanan işyeri kira geliriniz varsa ve yıllık toplamınız 150.000 TL’nin altındaysa, ayrıca beyan vermenize gerek yoktur.
- Ancak işyeri ve konut geliriniz birlikte varsa ve toplam gelir 150.000 TL’yi geçiyorsa, her ikisi için de beyanname verilmesi gerekir.
Beyanname Ne Zaman Verilir ve Nasıl Yapılır?
Kira geliri elde edenlerin yıllık beyanlarını 1 Mart – 1 Nisan 2026 tarihleri arasında tamamlamaları gerekir. Beyannameyi vermek için çeşitli yollar mevcuttur:
- Hazır Beyan Sistemi (https://hazirbeyan.gib.gov.tr) üzerinden online olarak,
- Dijital Vergi Dairesi ve mobil uygulamalar yoluyla,
- İlgili vergi dairesine elden teslim,
- Yetkili mali müşavirler aracılığıyla elektronik ortamda.
Vergi ödemeleri ise iki taksitte yapılabilir:
- taksit Mart ayında,
- taksit Temmuz ayında ödenir.
Zamanında beyan edilmeyen kira gelirlerinde, istisna hakkı kaybedilir ve cezai işlemler uygulanır.
Kira Gelirinde Tahsil Esasına Dikkat Edin
Gelir Vergisi Kanunu’na göre, kira gelirlerinde tahsil esası uygulanır. Yani, sadece tahsil edilen (fiilen alınan) kira gelirleri beyan edilir. Henüz alınmamış veya tahakkuk etmiş ancak elinize geçmemiş kira gelirleri için vergi ödenmez.
Ayrıca peşin olarak alınan gelecek yılın kira bedelleri, alınan yılın değil, ilgili oldukları yılın geliri sayılır. Bu durum, beyan döneminde yanlış beyan riskini önler.
Emsal Kira Bedeli Uygulaması Nedir?
Evinizi bir yakınınıza ya da akrabanıza kira almadan tahsis ettiğinizde, devlet bu durumu “kira geliri varmış gibi” kabul eder ve emsal kira bedeli uygular. Emsal kira bedeli, taşınmazın emlak vergisi değerinin %5’i olarak hesaplanır.
Örnek:
Evinizin emlak vergisi değeri 4.000.000 TL ise, 200.000 TL yıllık emsal kira bedeli hesaplanır ve bu tutar üzerinden gelir vergisi ödemek zorunda kalırsınız.
Ancak bazı istisnalar vardır:
- Mülk sahibi evde bizzat oturuyorsa,
- Üstsoy, altsoy ya da kardeşi ile birlikte yaşıyorsa,
- Kamuya veya hayır kurumlarına tahsis edilmişse,
bu durumda emsal kira bedeli uygulanmaz.
Bankadan Tahsil Zorunluluğu Getirildi
2025 yılı itibarıyla tüm kira ödemeleri banka ya da PTT üzerinden yapılmak zorundadır. Elden yapılan ödemeler, yasaya aykırı sayılır ve hem kiracıya hem ev sahibine özel usulsüzlük cezası kesilir.
- Tahsilatın elden yapılması halinde, işlem tutarının %10’u oranında ceza uygulanır.
- Ayrıca bu tür işlemler vergi denetimlerinde dikkat çeker ve beyan dışı gelir riski doğurur.
Bu sebeple hem kiracıların hem de ev sahiplerinin, tüm ödemeleri belgelendirilebilir yollarla yapması önemlidir.
Geçmiş ve Gelecek Yıllara Ait Ödemeler Beyanda Nasıl Gösterilir?
- 2023 ve 2024 yıllarına ait kira ödemeleri, eğer 2025’te tahsil edildiyse, 2025 yılı gelirine dahil edilir.
- 2026 ve sonrasına ait kira ödemeleri, peşin alınsa dahi ilgili yılların beyanına yazılır.
Bu kurala dikkat edilmemesi, hem hatalı beyan hem de ceza riskini beraberinde getirir.
Beyanname Vermeyenleri Neler Bekliyor?
Kira gelirini beyan etmeyenler ya da eksik beyan edenler için ciddi yaptırımlar vardır:
- Vergi ziyaı cezası: Tahakkuk eden verginin %100’ü oranında ceza uygulanabilir.
- İstisna hakkı kaybı: 47.000 TL’lik muafiyet uygulanmaz.
- Özel usulsüzlük cezası: Tevsiksiz tahsilatlar için işlem başına ceza kesilir.
- Vergi incelemesi riski: Maliye, kiracı bilgilerini elektrik, doğalgaz, su abonelikleri ve banka transferleriyle analiz eder.
Bu sebeple, eksik ya da geç beyan edilmesi yerine, zamanında ve doğru beyanda bulunmak her zaman avantaj sağlar.
Beyanname Gerekmediği Durumlar Hangileridir?
Her kira geliri beyana tabi değildir. Aşağıdaki durumlarda beyanname verilmesine gerek bulunmaz:
- Yalnızca konut kiraya verilip 47.000 TL’nin altında gelir elde edilmişse,
- İş yeri kiraya verilip 150.000 TL’den az gelir sağlanmış ve stopaj uygulanmışsa,
- Hiç kira geliri elde edilmemişse,
- Gayrimenkul bizzat mülk sahibi tarafından kullanılıyorsa.
Bu durumlarda beyanname yerine Hazır Beyan Sistemi üzerinden neden beyan verilmediği yönünde bir açıklama yapılabilir. Örneğin:
- Kira geliri elde etmedim,
- Kendim oturuyorum,
- İstisna altında kaldı, gibi seçenekler işaretlenebilir.