Kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun olmaması, hem mülk sahipleri hem de kiracılar için hukuki ve ekonomik sorunlara yol açabilmektedir. Özellikle uzun süreli sözleşmelerde, enflasyon karşısında sabit kalan kira tutarları, kiraya veren açısından ciddi gelir kaybı anlamına gelmektedir. Bu tür durumlarda başvurulan yasal çözüm yolu ise kira tespit davasıdır. Ancak bu davanın etkili olabilmesi için bazı süre kurallarına dikkat edilmesi gerekir. Bu yazıda, kira tespit davasının hangi koşullarda açılabileceği, hangi tarihlerde etkili olacağı ve dava süreciyle ilgili bilinmesi gereken önemli detaylar ele alınacaktır.
Kira Tespit Davasına Konu Olan Zaman Dilimi Nedir?
Kira tespit davası, yalnızca geleceğe etkili sonuç doğuran bir davadır. Yani mahkeme, geriye dönük kira farkı ödenmesine karar veremez. Dolayısıyla, davanın ne zaman açıldığı, yeni kira dönemine mi yoksa bir sonraki döneme mi etki edeceği konusu büyük önem taşır.
Türk Borçlar Kanunu madde 345’e göre, kira tespit kararının yeni kira yılı başından itibaren geçerli olması için dava şu şartlardan en az birinin yerine getirilmesi gerekir:
- Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmış olmalıdır.
- Kiraya veren, yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce kiracıya yazılı olarak artış talebinde bulunmalıdır.
Bu iki şarttan biri yerine getirilmezse, mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli ancak bir sonraki kira yılı için geçerli olur.
Yazılı Bildirimle Süre Koruması Nasıl Sağlanır?
Yeni dönemden 30 gün önce dava açma fırsatı kaçtıysa, bu sürenin ihtarname ile telafi edilmesi mümkündür. Kiraya veren, yeni kira döneminden en az otuz gün önce kiracıya yazılı olarak kira artışı talebini bildirdiği takdirde, dava daha sonra açılsa bile mahkeme kararı yeni kira dönemi için geçerli kabul edilir.
Yazılı bildirimde şu hususlara dikkat edilmelidir:
- Bildirim, noter aracılığıyla, iadeli taahhütlü mektupla ya da e-tebligat yoluyla yapılmalıdır.
- Kira artışı talebi açıkça belirtilmeli ve kira sözleşmesindeki hükümlere dayanmalıdır.
- Bildirimin süresi açıkça hesaplanmalı, yeni dönemden en az 30 gün önce kiracıya ulaştırılması sağlanmalıdır.
Süresinde Açılmayan Davanın Sonuçları Nelerdir?
Kira tespit davası süresinde açılmaz veya yazılı ihtarname yapılmazsa, hukuki sonuçlar ciddi olabilir. Bu durumda mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli, açıldığı döneme değil ancak bir sonraki kira dönemine uygulanır. Bu da kiraya verenin bir yıllık kira artışı farkını kaybetmesi anlamına gelir.
Örnek bir senaryo:
- Kira yılı 1 Ocak’ta başlıyorsa,
- Dava en geç 1 Aralık’ta açılmalı veya kiracıya o tarihten önce ihtar gönderilmelidir.
- 1 Aralık’ta dava açılmaz ve ihtar da yapılmazsa, mahkeme kararı ancak bir sonraki yılın 1 Ocak’ında yürürlüğe girer.
Bu nedenle, kira artışından beklenen ekonomik faydanın elde edilebilmesi için süre şartlarına mutlaka dikkat edilmelidir.
Geçmişe Dönük Talep Mümkün mü?
Kira tespit davası, geçmiş kira dönemlerine yönelik bir dava türü değildir. Yani geriye dönük olarak daha önce ödenmiş kira bedellerinin farkı istenemez. Ancak yukarıda belirtilen 30 günlük süre kurallarına uygun şekilde dava açılmış veya ihtarname gönderilmişse, tespit edilen yeni kira bedeli mevcut kira yılı başından itibaren uygulanabilir.
Yargıtay’ın yerleşik içtihatları da bu yöndedir. Bu nedenle hak kaybı yaşanmaması için, kira dönemi başlamadan önce gerekli işlemler mutlaka tamamlanmalıdır.
Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?
Kira tespit davası, genellikle bilirkişi incelemesi ve keşif gerektiren dava türlerinden biridir. Bu sebeple, dava süresi birkaç farklı unsura bağlı olarak değişebilir:
- Mahkemenin iş yükü,
- Dosyadaki belge ve delillerin tamlığı,
- Bilirkişi raporunun hazırlanma süresi,
- Tarafların itirazları ve beyanları.
Genel olarak bu tür davalarda:
- İlk derece mahkemesi süreci: 6 ila 18 ay,
- İstinaf ve temyiz dahil toplam süre: 2-3 yıl arasında olabilir.
Bu nedenle dava açılacaksa, zamanlamanın çok iyi planlanması ve gerekli belgelerin önceden hazırlanması önem arz eder.
Arabuluculuk Süreci Zorunlu mu?
01 Eylül 2023 tarihi itibarıyla kira tespit davaları için arabuluculuk başvurusu, dava şartı haline gelmiştir. Arabulucuya başvurulmadan doğrudan dava açılması halinde, mahkeme davayı usulden reddedecektir.
Bu kapsamda:
- Arabulucuya başvuru yapılmalı,
- Süreç sonunda anlaşma sağlanamazsa, anlaşmama tutanağı alınmalıdır,
- Bu tutanak dava dilekçesiyle birlikte mahkemeye sunulmalıdır.
Süreç kaybı yaşanmaması için, arabuluculuk başvurusu mutlaka yeni kira döneminden önceki 30 günlük süreyi dikkate alarak planlanmalıdır.
Hukuki Destek ve Sürecin Önemi
Kira tespit davaları, teknik ve hukuki açıdan detaylı bilgi ve dikkat gerektiren süreçlerdir. Dava açılmadan önce yapılacak eksik veya hatalı işlemler, kira artışının bir yıl gecikmesine neden olabilir. Ayrıca yanlış belge sunumu veya eksik bildirimler, davanın reddiyle sonuçlanabilir.
Bu nedenle:
- Kira sözleşmesi incelenmeli,
- Yazılı bildirim süresi doğru hesaplanmalı,
- Deliller eksiksiz hazırlanmalı,
- Arabuluculuk başvurusu zamanında yapılmalı,
- Dava açma tarihi dikkatle belirlenmelidir.
Tüm bu nedenlerle, sürecin bir avukat aracılığıyla yürütülmesi tavsiye edilmektedir.