Kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, uygulamada sıklıkla karşılaşılan ve özellikle kira bedelinin yeniden belirlenmesi bakımından önem arz eden hukuki meselelerdendir. Bu kapsamda, kira tespit davası, kiraya verenin veya kiracının, kira bedelinin mevcut ekonomik koşullara uygun olarak mahkemece tespiti talebiyle açtığı bir dava türüdür. Ancak uygulamada en çok karşılaşılan tereddüt, bu davalar neticesinde verilen hükümlerin kesinleşmeden ilamlı icra takibine konu edilip edilemeyeceğidir. İşbu makalede, bu husus doktrinsel görüşler, Yargıtay içtihatları ve kanuni düzenlemeler çerçevesinde detaylı şekilde ele alınacaktır.
Kira Tespit Davasının Hukuki Niteliği
Kira tespit davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. ve devamı maddelerinde düzenlenmiş olup, kira sözleşmesinde tarafların kira artış oranı üzerinde uzlaşamaması halinde başvurulabilecek hukuki yoldur. Davada amaç, yeni dönem için uygulanacak kira bedelinin hâkim tarafından tespit edilmesidir.
Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus; mahkemece verilen kararların çoğu zaman yalnızca “tespit” hükmü içermesidir. Yani, mahkeme kararında sadece yeni kira bedeli belirtilmekte, ancak karşı tarafa belirli bir bedelin ödenmesine ilişkin bir eda (ifa) yükümlülüğü yüklenmemektedir.
Tespit Hükmü ile Eda Hükmü Arasındaki Fark
Tespit hükmü, yalnızca mevcut bir hukuki durumun varlığını saptar. Örneğin, “kiralanan taşınmazın 2025 yılı için kira bedeli aylık 12.000 TL’dir” şeklindeki kararlar tespit hükmü niteliğindedir.
Eda hükmü ise, belirli bir davranışın yerine getirilmesini emreder. Örneğin, “davacının 36.000 TL kira farkını ödemesine” şeklindeki kararlar eda hükmü içerir.
Kira tespit davalarında genellikle yalnızca tespit hükmü yer aldığından, bu tür kararların icra takibine konu edilebilmesi için mutlaka kesinleşmiş olması gerekir.
Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi?
Hayır. Kira tespit davası neticesinde verilen kararlar kesinleşmeden ilamlı icra takibine konu edilemez. Bu husus, sadece doktrinde değil; aynı zamanda 12.11.1979 tarihli ve 1/3 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile de açık ve kesin şekilde ortaya konulmuştur.
“Kira tespitine ilişkin kararlar, kesinleşmeden icra takibine konu edilemez; zira bu kararlar eda değil tespit hükmüdür.”
Bu kararın bağlayıcılığı, Anayasa’nın 154. ve Hâkimler ve Savcılar Kanunu’nun 1. maddeleri gereği tüm yargı organları için geçerlidir.
Fer’i Alacaklar da Kesinleşme Şartına Tabi midir?
Evet. Mahkeme kararında yer alan yargılama giderleri, vekâlet ücreti ve harç alacakları, ilamın fer’i niteliğinde olup kararın kesinleşmesinden önce icraya konulamaz. Bu husus, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2005/12-534 E. ve 2005/554 K. sayılı kararında da açıkça ifade edilmiştir.
İcra Takibi Başlatılırsa Ne Yapılabilir?
Karar kesinleşmeden icra takibi başlatılmışsa, borçlu taraf İcra Mahkemesi’ne şikâyet yoluyla başvurarak takibin iptalini talep edebilir. Bu başvuru:
- Süreye tabi değildir çünkü kamu düzenine aykırılık söz konusudur.
- Takibin iptali halinde, yapılan tüm icra işlemleri hükümsüz hale gelir.
Bu süreçte alınan haciz kararları, tahsilatlar ve diğer işlemler geçersiz sayılır ve geri alınabilir.
Faiz Talebi Ne Zaman Başlar?
Kira tespit kararında belirlenen yeni bedel üzerinden faiz işlemesi, ancak kararın kesinleşme tarihinden itibaren mümkündür.
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu’nun 24.11.1995 tarihli kararına göre, kira farkı alacağı, ancak kararın kesinleşmesiyle muaccel hale gelir. Bu tarihten önce faiz talep edilmesi mümkün değildir.
Uygulamada Sık Yapılan Hatalar
Kira tespit kararlarıyla ilgili uygulamada yapılan bazı hatalar şunlardır:
- Karar kesinleşmeden icra takibi başlatılması,
- Vekâlet ücreti ve yargılama giderlerinin ayrı bir kalem gibi değerlendirilmesi,
- Faiz başlangıcının hatalı belirlenmesi,
- Kararın tespit değil eda hükmü içerdiği varsayımıyla hareket edilmesi.
Bu tür hatalar, takip iptali ve borçlunun uğradığı zararların tazmini gibi sonuçlar doğurabilir.
Tespit Kararı İcraya Nasıl Konulur?
Kira tespit davası sonucunda verilen kararın icra edilebilmesi için şu prosedür izlenmelidir:
- Mahkeme kararı taraflara tebliğ edilir.
- İstinaf veya temyiz süresi beklenir.
- Kararın kesinleşme şerhi alınır.
- Ancak bu aşamadan sonra ilamlı icra takibine konu edilebilir.
Aksi takdirde, borçlu tarafın şikâyetiyle takip iptal edilecektir.
Yargıtay Kararları Ne Diyor?
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2016/4721 E. – 2016/6720 K. sayılı kararı:
Kira tespit ilamları yalnızca tespit hükmü içerdiğinden, karar kesinleşmeden ilamlı icraya konu edilemez. Yargılama giderleri ve vekâlet ücreti dahil hiçbir kalem, karar kesinleşmeden icra takibine konu yapılamaz.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2019/3733 K. sayılı kararı:
Tespit hükmü içeren mahkeme kararları, eda niteliği taşımadığı için ilamlı takibe konu edilemez.
Avukat Desteği ile Sürecin Sağlıklı Yürütülmesi
Kira tespit davaları, gerek teknik ayrıntıları gerekse yargı kararlarının yorumlanması açısından uzmanlık gerektiren bir süreçtir. Bu nedenle;
- Kararın icra edilebilirliğinin doğru analiz edilmesi,
- Şikâyet ve iptal işlemlerinin süresiz şekilde doğru temellendirilmesi,
- Yargıtay kararlarına uygun argümanların geliştirilmesi
açısından bir avukatın rehberliğinde hareket edilmesi tavsiye edilmektedir.
Sonuç ve Değerlendirme
Kira tespit davası kararları, mahiyet itibarıyla tespit hükmü içerdiğinden dolayı, kesinleşmeden ilamlı icra takibine konu edilemez. Bu kural, hem mevzuat hükümleri hem de yüksek yargı içtihatları ile sabit olup, aykırı bir işlem tesis edilmesi durumunda takip iptali ve tazminat talepleri gündeme gelebilir.
Bu nedenle kiraya verenlerin, tespit ilamını icraya koymadan önce kararın kesinleşip kesinleşmediğini kontrol etmeleri ve tüm süreci uzman bir hukukçu gözetiminde yürütmeleri büyük önem taşımaktadır.