Kira tespit davaları, özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde, kira bedelinin güncel piyasa değerine göre yeniden belirlenmesi için başvurulan yargısal süreçlerdir. Ancak bu tür davalarda mahkeme kararının geriye dönük değil, ileriye dönük etki yaratacağı temel ilkesinden dolayı, davanın zamanında açılması veya öncesinde ihtar yapılması büyük önem arz eder. 2025 yılı itibarıyla bu konuda uygulama değişmemiştir ve ihtar şartı, dava sonuçlarının geçerlilik tarihini doğrudan etkileyen kritik bir adımdır.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddelerine dayanılarak açılan, kira bedelinin hâkimin müdahalesiyle yeniden belirlenmesini sağlayan bir inşai nitelikli tespit davasıdır. Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunması ve bu sözleşmenin üzerinden en az 5 yıl geçmiş olması halinde, kiraya veren veya kiracı tarafından açılabilir. Özellikle kira sözleşmesinde kira artış oranına ilişkin bir hüküm yer almıyorsa veya bu hüküm geçersizse, mahkemece yeni dönem için kira bedeli belirlenebilir.
İhtar Şartı Ne Anlama Gelir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinin 2. fıkrası açıkça belirtir ki, kira tespit davasının hüküm ve sonuç doğurabilmesi için iki şarttan biri mutlaka sağlanmalıdır. Bu şartlar şunlardır:
1. Dava, yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce açılmış olmalıdır.
2. Yeni dönemden en az 30 gün önce, kira artış talebi kiracıya yazılı olarak bildirilmiş olmalıdır.
Bu şartlardan biri yerine getirilmemişse, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli, mevcut döneme değil, ancak bir sonraki kira dönemine uygulanabilir. Bu durum kiraya verenin ciddi anlamda kira kaybına uğramasına neden olabilir.
İhtar Şartının Hukuki Dayanağı Nedir?
Kira tespit davasında ihtar şartı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 345/2. maddesinde düzenlenmiştir. İlgili hükme göre:
“Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.”
Bu hüküm, ihtarın yalnızca şekli değil, maddi sonuç doğuran bir koşul olduğunu açıkça göstermektedir.
İhtarname Nasıl Gönderilmelidir?
İhtarname, yazılı ve ispatlanabilir şekilde gönderilmelidir. Uygulamada en çok tercih edilen yöntem noter kanalıyla ihtarname düzenlemektir. Bunun yanında aşağıdaki yollar da geçerli kabul edilmektedir:
Taahhütlü mektup: Gönderim tarihi ve teslim bilgisi içermesi şartıyla geçerli olur
İadeli taahhütlü posta: Teslim edildiğini kanıtlayan belgeyle birlikte kullanıldığında geçerlidir
Elden tebliğ: İmzalı alındı belgesi alınarak yapılabilir
E-posta ya da mesajlaşma uygulamaları: Genellikle yeterli görülmez çünkü delil niteliği taşımaz
Noter ihtarnamesi, hem şekil şartını yerine getirme hem de ileride olası bir uyuşmazlıkta kolay ispat sağlama açısından en güvenli yöntem olarak öne çıkar.
Sadece İhtar Göndermek Yeterli midir?
Sadece ihtarname göndermek, kira bedelini tek başına artırmaya yetmez. İhtar, yalnızca açılacak davanın geçmişe etkili olmasını sağlar. Kiraya veren, noter kanalıyla yazılı ihtarda bulunarak kira artış talebini bildirse bile, bu ihtarın hukuken sonuç doğurabilmesi için ilgili dönem içinde dava açılmış olması gerekir. Yani ihtar, davanın ikamesini değil; etkili olmasını sağlar.
İhtar Gönderilmezse Ne Olur?
Eğer kiraya veren yeni dönem başlamadan önce dava açmamış ve kiracıya ihtar göndermemişse, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli yalnızca bir sonraki dönem için geçerli olur. Bu da bir kira dönemi boyunca güncel değerinden düşük kira alınmasına neden olur. Bu sebeple, dava zamanlaması kadar, yazılı bildirim yani ihtar süresi de son derece önemlidir.
Yargıtay Uygulamaları Neler Söylüyor?
Yargıtay, kira tespit davalarında ihtar şartına ilişkin pek çok kararında, bu bildirimin etkisini açıkça belirtmektedir. Örneğin:
“Davacı, yeni dönemden önce dava açmamış ve kiracıya yazılı bildirimde bulunmamıştır. Bu durumda mahkemece belirlenen kira bedeli, ancak takip eden dönem başından itibaren geçerli olur.”
(Yargıtay 6. HD, 2021/1357 E., 2021/2456 K.)
Benzer biçimde Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/7927 E., 2018/4805 K. sayılı kararında, ihtarname ile yapılan bildirimlerin kira tespitine dayanak olabileceğini, aksi halde yeni bedelin bir sonraki yıl için uygulanabileceğini belirtmiştir.
İhtar Şartı Uygulaması Nasıl Olmalı?
2025 yılı itibarıyla hem mevzuat hem de Yargıtay içtihatlarında değişiklik olmamakla birlikte, uygulamada dikkat edilmesi gereken noktalar şunlardır:
İhtar mutlaka yazılı yapılmalı ve tercihen noter aracılığıyla gönderilmelidir
Yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce yapılmalıdır
İhtar yapıldıktan sonra kira tespit davası aynı yıl içinde açılmalıdır
Arabuluculuk süreci de bu takvime dahil edilmelidir çünkü 01.09.2023 itibarıyla arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir
Kiraya veren bu adımları titizlikle takip ettiğinde, hem hak kaybına uğramaz hem de yeni kira bedelinin geçerli olması için gerekli tüm yasal zemin hazırlanmış olur.