Apartman ve site yaşamı, ortak alanların paylaşımı ve yönetimi nedeniyle karmaşık bir yapıya sahiptir. Bu karmaşayı düzenleyen en önemli unsur ise apartman yöneticiliğidir. Ancak zaman zaman gündeme gelen sorulardan biri de kiracı apartman yöneticisi olabilir mi? şeklindedir. Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde bu sorunun yanıtı hem hukuki hem de pratik yönleriyle değerlendirilmelidir. Bu makalede, 2025 yılı itibarıyla kiracıların yöneticilik, oy hakkı, denetçilik gibi alanlarda sahip oldukları yetkiler ve sınırlamalar detaylı olarak ele alınacaktır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Yönetim Yetkisi
Apartman ve site yönetimi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi uyarınca kat maliklerinin ortak kararıyla yürütülür. Bu maddeye göre:
- Kat malikleri, apartman yöneticisini kendi aralarından ya da dışarıdan bir kişi olarak seçebilirler.
- Eğer apartmanda sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa, yönetici atanması zorunludur.
- Yönetici, maliklerin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğuyla belirlenir.
- Atanan yönetici, kanunen maliklerin vekili sıfatını taşır ve onların adına işlemleri yürütür.
Kiracıların Oy Kullanma ve Toplantıya Katılma Hakkı
Kiracılar, apartman yönetimiyle ilgili toplantılara ancak belli şartlarda katılabilir:
- Kiracı doğrudan oy kullanamaz.
- Ancak kat maliki kendisine noter onaylı vekaletname verirse, kiracı toplantıya katılabilir ve malik adına oy kullanabilir.
- Vekaletname ile temsil edilen kiracı, malik gibi yöneticilik görevine aday da olabilir.
- Ancak bu durum, denetçilik görevi için geçerli değildir.
Kiracı Apartman Yöneticisi Olabilir Mi?
Kiracıların yöneticilik yapabilme ihtimali Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında mümkündür. Fakat bazı koşulların sağlanması gerekir:
- Yönetim planında “kiracı yönetici olamaz” şeklinde bir yasaklayıcı hüküm yoksa, kiracılar yöneticilik görevine seçilebilir.
- Kat malikleri, kiracıyı oy çokluğuyla yönetici olarak atayabilir.
- Kiracının yöneticilik yapabilmesi için maliklerin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğunun oyunu alması zorunludur.
Bu noktada dikkat edilmesi gereken husus, yöneticinin yalnızca malik olma zorunluluğunun bulunmadığıdır. Kiracının yöneticiliği, hukuken geçerli bir durumdur.
Kiracı Denetçi Olabilir Mi?
Denetçilik, yöneticiliğe göre daha katı şartlara bağlıdır:
- Denetçi yalnızca kat malikleri arasından seçilebilir.
- Kiracılar, vekaletname alsalar dahi denetçi olamaz.
- Bu nedenle, kiracıların denetim sürecine katılma ya da denetçi olarak görevlendirilme hakları bulunmamaktadır.
Bu kuralın temel amacı, mali işlemlerin denetimini yalnızca taşınmaz üzerinde hak sahibi olan kişilerin yapmasını sağlamaktır.
Kiracıların Uygulamada Yöneticilik Yapması Ne Kadar Yaygın?
Her ne kadar hukuken mümkün olsa da kiracının yöneticilik yapması uygulamada nadiren tercih edilir. Bunun bazı sebepleri şunlardır:
- Kiracının geçici konumda olması, yöneticilik sürekliliğini zora sokar.
- Kiracılar, genellikle apartmandaki kalıcı sorunlara kalıcı çözümler getirme konusunda istekli olmayabilir.
- Kat malikleri, aidat ve mali yükümlülükler gibi konularda yöneticinin malik olmasını tercih edebilir.
- Aidat tahsili gibi durumlarda, kiracıların maliklerle ilişkisinde çekince doğabilir.
Bu nedenlerle, uygulamada kiracının yöneticilik yapması nadir olmakla birlikte, yasal dayanağı olan bir durumdur.
Yönetim Planı Sınırlamaları ve Kontrolü
Her apartmanın bağlı olduğu bir yönetim planı vardır ve bu plan kanuni belge niteliğindedir. Eğer bu belgede:
- Kiracının yönetici olamayacağı yönünde açık bir madde bulunuyorsa, maliklerin kararıyla dahi kiracı yönetici olarak atanamaz.
- Ancak böyle bir hüküm yer almıyorsa, kiracı yönetici olarak seçilebilir.
Bu nedenle, apartman sakinlerinin yöneticilik tartışmalarında ilk olarak yönetim planını incelemeleri büyük önem taşır.
Sulh Hukuk Mahkemesi Yoluyla Yönetici Atama
Apartman sakinleri arasında yönetici seçimi konusunda anlaşmazlık çıkarsa, çözüm yargı yoludur:
- Kat maliklerinden biri, bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesine başvurarak yönetici atanmasını talep edebilir.
- Mahkeme tarafından atanan yönetici, maliklerin seçtiği yöneticiyle aynı yetkilere sahiptir.
- Mahkeme, gerekirse dışarıdan bir kişiyi yönetici olarak görevlendirebilir.
- Bu kişi, kiracı olabilir. Yani mahkeme kararıyla bir kiracının yönetici olarak atanması da mümkündür.
Sonuç: Kiracı Yöneticiliği Mümkün, Ama Şartlıdır
Sonuç olarak, kiracı apartman yöneticisi olabilir mi? sorusunun cevabı evet, ancak bazı koşullara bağlıdır. Kiracıların yöneticilik görevini üstlenebilmesi için;
- Kat maliklerinin vekaletiyle hareket etmesi,
- Maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilmiş olması,
- Yönetim planında yasaklayıcı hüküm bulunmaması gerekir.
Kiracılar denetçi olamaz, doğrudan oy hakkına sahip değildir ve yalnızca maliklerin iradesiyle yönetime dahil olabilir. Bu çerçevede, hukuki düzenlemelere uygun olarak kiracıların yöneticilik yapmasının önü açıktır, ancak uygulamada bu tercih sınırlı kalmaktadır.