Kira sözleşmesi taraflar arasında kurulan karşılıklı borç ve sorumluluk ilişkisine dayanan, Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça düzenlenmiş bir borç ilişkisidir. Bu sözleşmede kiracının asli yükümlülüğü, kira bedelini zamanında ve tam olarak ödemektir. Kiracının kira bedelini geciktirmesi, yalnızca sözleşmeye aykırılık teşkil etmekle kalmaz, aynı zamanda ciddi hukuki yaptırımlara da yol açabilir.
Kiracının Kira Ödeme Yükümlülüğü Nedir?
Kiracı, kiralananı kullanma hakkı karşılığında belirli bir bedeli ödemekle yükümlüdür. Bu yükümlülük Türk Borçlar Kanunu’nun 313. maddesinde açıkça düzenlenmiştir:
“Kiracı, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri ödeme borcuyla yükümlüdür.”
Bu kapsamda, kiracının ödeme yapmaması ya da geciktirmesi, sözleşmenin ihlali anlamına gelir ve ev sahibine bir dizi hukuki hak verir.
Kira Gecikmesi Ne Zaman Başlar?
Kiracı ile ev sahibi arasında yapılan sözleşmede kira bedelinin hangi tarihte ödeneceği belirlenmişse, bu tarih esas alınır. Örneğin:
- Her ayın 1’inde ödeme yapılacağı belirtilmişse, ayın 2’si itibarıyla gecikme başlar.
- “Ay başında” ifadesi varsa, Yargıtay kararlarına göre ayın ilk 3 günü içinde yapılan ödeme kabul edilir.
Sözleşmede ödeme tarihi belirtilmemişse TBK m.314 devreye girer:
“Kiracı, aksine bir sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelini ayın sonunda ödemekle yükümlüdür.”
Dolayısıyla kira ayı bitiminden itibaren yapılan her ödeme gecikmiş sayılır.
Kiracı Kirayı Geciktirirse Ev Sahibinin Hakları Nelerdir?
1. Yazılı İhtar Gönderme
İlk aşamada ev sahibi, kira borcunu ödemeyen kiracıya yazılı bir ihtar göndermelidir. Bu ihtarda:
- Geciken kira bedeli açıkça belirtilir,
- Ödeme için yasal süre (genellikle 7-30 gün) tanınır,
- Süre sonunda tahliye dahil yasal işlemlere başlanacağı bildirilir.
İhtar noter aracılığıyla, taahhütlü mektupla veya UYAP sistemi üzerinden gönderilebilir.
2. Temerrüt Halinde Tahliye Davası Açılması (TBK m.315)
Kiracı, ihtarda belirtilen sürede borcunu ödemezse, temerrüde düşer. Bu durumda ev sahibi, sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. Bu sürecin başlaması için ihtarın hukuka uygun olması ve sürelerin dikkatle takip edilmesi şarttır.
3. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m.352/2)
Eğer kiracı aynı kira yılı içinde iki farklı ayın kirasını ödememiş ve her biri için ayrı ayrı yazılı ihtar almışsa, bu durumda ev sahibi artık doğrudan tahliye davası açabilir. Bu dava için:
- Her ihtarın farklı aya ilişkin olması gerekir,
- Her iki ihtarın da aynı kira yılı içinde yapılması gerekir,
- İhtarlar kiracıya ulaşmış olmalıdır.
Kiracı ihtar sonrası ödeme yapsa dahi bu durum, tahliye hakkını ortadan kaldırmaz.
Kiracı En Fazla Kaç Gün Geciktirebilir?
Kiracının kira bedelini geciktirme gibi yasal bir hakkı yoktur. Ancak uygulamada bazı esneklikler görülmektedir. Örneğin:
- Ayın 1’inde ödenmesi gereken kira, ayın 3’üne kadar ödenmişse genellikle problem çıkmaz.
- Ancak 4. günden itibaren yasal süreç başlatılabilir.
Sözleşmede “her ay peşin ödeme” şartı varsa, Yargıtay uygulamasına göre bu ödeme ayın ilk üç günü içinde yapılmalıdır.
Yıllık veya Üç Aylık Ödeme Anlaşmaları Geçerli mi?
Evet. Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesi kapsamında kira bedelinin:
- Aylık,
- Üç aylık,
- Yıllık olarak ödenmesi kararlaştırılabilir.
Bu durumda da gecikme, sözleşmede belirtilen vade itibarıyla başlar. Vade geçtiği anda kiracı temerrüde düşer ve ihtar gönderilebilir.
Kiracının Gecikmesi Halinde Faiz ve Yasal Sonuçlar
Ev sahibi, kira bedelinin gecikmesi nedeniyle temerrüt faizi talep edebilir. Sözleşmede bu oran belirtilmişse o oran uygulanır. Aksi takdirde:
- Tüketici işlemlerinde yasal faiz oranı %9 olarak uygulanır (2025 yılı itibarıyla),
- Ticari kiralarda ticari temerrüt faizi uygulanabilir.
Ayrıca geciken ödemelere ilişkin mahkeme masrafları, avukatlık ücretleri ve icra giderleri de kiracıdan talep edilebilir.
İlamsız Tahliye Takibi Nasıl Başlatılır?
Kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi durumunda doğrudan tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatabilir. Bu süreçte:
- Kiracıya ödeme emri gönderilir,
- 30 gün içinde ödeme yapılmazsa tahliye talep edilir,
- Kiracı itiraz ederse icra mahkemesi devreye girer.
Bu yöntem, hem kira borcunun tahsilini hem de tahliyeyi aynı anda sağlar.
Kiracının Savunma ve İtiraz Hakları
Kiracı, ihtarname veya tahliye davasına karşı çeşitli savunmalar yapabilir. Örneğin:
- Gecikmenin mücbir sebebe dayandığını ispatlayabilir (örneğin deprem, pandemi, sağlık sorunları),
- Kira bedelinin zaten ödendiğini ya da ödeme konusunda anlaşma sağlandığını belgeleyebilir.
Ancak bu tür iddialar güçlü belgelerle desteklenmelidir.
Örnek Yargıtay Kararı
“Sözleşmede kira bedelinin her ayın 1. günü ödeneceği belirtilmiş, ancak kiracı ödeme yapmamış, ev sahibi 15 gün arayla iki haklı ihtar göndermiştir. İhtar sonrası yapılan ödeme, tahliye hakkını ortadan kaldırmaz.”
Yargıtay 3. HD., E. 2018/4567 K. 2019/2341 T. 17.4.2019
Sonuç: Kiracının Kira Gecikmesi Hukuki Süreci Başlatır
Kiracının kira ödemesini geciktirmesi, önce yazılı ihtar, sonra temerrüt veya iki haklı ihtar yoluyla tahliye davası, hatta icra takibi gibi ciddi hukuki sonuçlara neden olabilir. Taraflar arasında karşılıklı anlayış ve şeffaf iletişim sağlanması halinde bu gibi anlaşmazlıklar büyümeden çözülebilir.
Tavsiye: Kiracılar kira ödemelerini aksatmamalı, ev sahipleri ise ihtar ve tahliye işlemlerini hukuki usule uygun şekilde yürütmelidir. Gerekli durumlarda bir avukattan profesyonel destek almak en doğru yaklaşım olacaktır.