Kiracıya ihtar çekilme zamanı, kira sözleşmesinin niteliğine, tahliye nedenine ve Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen özel sürelere göre değişiklik göstermektedir. Bu ihtarın zamanında ve hukuka uygun biçimde yapılmaması, ev sahibinin tahliye davası açma hakkını kaybetmesine neden olabilir. Bu nedenle kiracıya ihtar ne zaman çekilir sorusu, uygulamada en çok sorulan ve hata yapılan konulardan biridir.
Bu makalede, kiracıya ihtarname ne zaman gönderilir, hangi durumlarda zorunludur ve sonrasında hukuki süreç nasıl işler gibi merak edilen tüm sorulara 2025 yılı mevzuatı çerçevesinde cevap vereceğiz.
İhtarname Nedir ve Neden Önemlidir?
İhtarname, ev sahibi tarafından kiracıya yöneltilen yazılı bir uyarıdır. Kiracının yükümlülüğünü yerine getirmemesi hâlinde tahliye davası açılabileceği veya icra takibi başlatılabileceği konusunda önceden yapılan resmi bir bildirimdir. Özellikle kiracı tahliyesi için açılacak davalarda ihtarname şartı, Türk Borçlar Kanunu tarafından düzenlenmiştir.
Noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi, hem ispat kolaylığı sağlar hem de kiracıya hukuki sonuç doğurur. Bu nedenle kira ilişkisinde yaşanan her uyuşmazlıkta ilk adım olarak ihtarname tercih edilmelidir.
Kira Borcunun Ödenmemesi Durumunda Kiracıya Ne Zaman İhtar Çekilir?
Kiracı kira bedelini zamanında ödemezse, ev sahibi noter aracılığıyla yazılı bir ihtar çekerek borcun ödenmesini talep edebilir. Bu ihtarda, kiracıya en az 30 gün süre verilmelidir. Bu süre, ihtarın tebliğinden itibaren başlar. Eğer kira borcu bu sürede ödenmezse, TBK m. 315 uyarınca tahliye davası açılabilir.
Kiraya verenin 30 günlük süreden önce dava açması halinde, dava usulden reddedilir. Bu nedenle ihtarnamede belirtilen sürelere mutlaka uyulmalı, tebliğ tarihine göre hareket edilmelidir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: İhtar Zamanlaması Nasıl Olmalı?
İki haklı ihtar, aynı kira yılı içerisinde kiracının kira bedelini zamanında ödememesi sebebiyle ev sahibinin iki defa ihtarname göndermesi durumudur. Bu ihtarlar noter yoluyla gönderilmeli, kira borcu ödenmeden önce tebliğ edilmiş olmalıdır. İki haklı ihtarın gerçekleşmesinin ardından, ilgili kira yılının sonunda ev sahibi tahliye davası açabilir.
Bu süreçte dikkat edilmesi gereken en önemli husus, ihtarların geçerli olması için kira yılının içinde olması ve ödemeler yapılmadan gönderilmesidir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Halinde İhtar Ne Zaman Gönderilmeli?
Ev sahibi, kendisinin veya yakınlarının konut ihtiyacını gerekçe göstererek kiracıyı tahliye etmek istiyorsa, sözleşme süresine göre farklı sürelerde ihtar çekmelidir:
- Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme bitiminden en az 3 ay önce ihtarname gönderilmelidir. Dava ise sözleşmenin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.
- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise altı aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce ihtarname çekilmeli, ardından sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
İhtarda ihtiyaç gerekçesi açık, samimi ve gerçekçi şekilde belirtilmelidir. Aksi takdirde mahkeme davayı reddedebilir.
Yeni Malikin Kiracıyı Tahliyesinde İhtar Süresi Nedir?
Ev yeni bir kişi tarafından satın alındıysa, yeni malik, kiracıyı tahliye etmek istiyorsa şu sürelere dikkat etmelidir:
- Satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya noter ihtarı göndermelidir.
- Bu ihtardan itibaren 6 ay geçtikten sonra tahliye davası açılabilir.
Yeni malik bu süreyi kaçırırsa dava açma hakkı düşer. Bu nedenle noter ihtarnamesiyle bu sürecin başladığı resmi olarak belgelendirilmelidir.
Kira Tespit Davası Açılmadan Önce İhtar Zorunlu Mudur?
Ev sahibi, kira bedelinin rayiç değerin altında olduğunu düşünüyorsa kira tespit davası açabilir. Ancak bu davadan önce mutlaka kiracıya yeni kira döneminden en az 30 gün önce ihtar gönderilmelidir. Aksi halde mahkeme, yeni kira bedelinin bir sonraki dönem için geçerli olacağına hükmedebilir.
Örneğin, kira sözleşmesi 1 Temmuz’da yenilenecekse, en geç 1 Haziran’da ihtarname gönderilmiş olmalıdır.
10 Yıllık Kiracıya Tahliye İhtarı Ne Zaman Gönderilir?
Kiracı, aynı taşınmazda 10 yıldan uzun süre oturmuşsa, ev sahibi gerekçe göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak bu durumda da belirli süre kurallarına uyulmalıdır:
- Kira ilişkisinin 10. yılından sonra gelen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce ihtarname gönderilmelidir.
- Bu ihtar doğrultusunda yeni kira yılı başlamadan önce dava açılmalıdır.
Bu süreye uyulmazsa sözleşme otomatik olarak 1 yıl daha uzar ve tahliye imkânı sonraki yıla ertelenir.
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliyede İhtarname Gerekli mi?
Kiracı tarafından imzalanmış geçerli bir tahliye taahhütnamesi varsa, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir. Bu durumda ihtarname zorunlu değildir. Ancak uygulamada birçok ev sahibi ihtarnameyi ihtiyaten göndererek süreçte kiracının gönüllü tahliyesini sağlamayı hedefler.
Taahhütnamenin geçerli olması için:
- Kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olması,
- Yazılı ve tarihli olması,
- Kiracı tarafından bizzat imzalanmış olması gerekir.
Sonuç
Kiracıya ihtar ne zaman çekilir? sorusunun cevabı; tahliye gerekçesine, sözleşmenin türüne ve Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen sürelere göre değişmektedir. Her gerekçe için farklı zamanlamalar ve prosedürler bulunmaktadır. Örneğin; kira borcu için 30 gün, yeni malik için 1 ay + 6 ay, ihtiyaç sebebiyle tahliye için 3 ay öncesinden ihtar gibi kurallar geçerlidir.
Ev sahibinin hak kaybına uğramaması için bu sürelere ve şekil şartlarına mutlak suretle uyması gerekir. Aksi takdirde açılacak tahliye davası usulden reddedilir. Bu nedenle ihtarname süreci mutlaka hukuki danışmanlık alınarak yürütülmelidir.