Kiracıya ihtarname çekilmesi, kira sözleşmesinden doğan bir yükümlülüğün kiracı tarafından yerine getirilmemesi veya hukuken tahliye sebebi doğması hâlinde başvurulan yasal bir yoldur. Genellikle noter aracılığıyla gönderilen ihtarname, kiracının resmi olarak bilgilendirilmesini ve söz konusu yükümlülüğün yerine getirilmesi için süre tanınmasını sağlar. Ancak ihtarname çekildikten sonra sürecin nasıl ilerleyeceği, ihtarnamenin nedenine, sözleşmenin türüne ve yasal sürelere bağlı olarak değişir. Bu nedenle ihtarname sonrası sürecin doğru yönetilmesi hem kiraya veren hem de kiracı açısından büyük önem taşır.
İhtarname Gönderme Nedenleri Nelerdir?
İhtarname gönderme nedenleri oldukça çeşitlidir. Bunlar arasında en sık karşılaşılanlar şunlardır:
- Kira bedelinin ödenmemesi
- Kiralananın amacı dışında kullanılması
- Kiraya verenin veya yakınlarının konut ihtiyacı
- Kira süresinin sona ermesi
- Kiralanan taşınmazın satılması
- Kiracının 10 yılı aşkın süredir taşınmazda oturması
İhtarname Tebliğinden Sonraki Süreç Nasıl İlerler?
İhtarnamenin noter aracılığıyla gönderilmesinin ardından, bu bildirim kiracının adresine tebliğ edilir. Tebligatın yapılmasıyla birlikte yasal süreler işlemeye başlar. İhtarnameye konu olan yükümlülük ihtarda belirtilen süre içerisinde yerine getirilirse, ihtarname hukuken geçerliliğini yitirebilir. Ancak kiracı bu yükümlülüğü yerine getirmezse tahliye davası açma süreci başlatılır.
Kira Borcu Nedeniyle İhtarname Sonrası Süreç
Kira bedelini ödemeyen kiracıya noter aracılığıyla ihtarname gönderilerek borcunu ödemesi için en az 30 gün süre tanınır. Bu süre içerisinde borcun ödenmemesi hâlinde, kiraya veren icra takibi veya tahliye davası açabilir. Aynı kira yılı içerisinde iki ayrı ay için iki haklı ihtar yapılmışsa, Türk Borçlar Kanunu m.352 uyarınca iki haklı ihtara dayalı olarak tahliye davası açmak da mümkündür.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Süreci Nasıl İlerler?
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyunun konut ihtiyacı bulunuyorsa, bu gerekçeyle kiracıya ihtarname çekilebilir. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise 6 aylık kira dönemlerinin bitiminden en az 3 ay önce ihtarname gönderilmelidir. Sürenin sonunda kiracı taşınmazı tahliye etmezse kiraya veren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Dava açılmadan önce ihtarname çekilmiş olması dava şartıdır.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesinde Süreç Nasıl Olur?
Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracı taşınmazda 10 yıl boyunca sözleşme yenilenerek kalmışsa, kiraya veren bu sürenin bitiminden sonra herhangi bir gerekçe göstermeksizin tahliye talebinde bulunabilir. Belirli süreli sözleşmelerde uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce ihtarname çekilmeli ve kira dönemi sonunda tahliye davası açılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise 10 yılın dolmasını takiben her 6 aylık dönemin bitiminden en az 3 ay önce ihtarname çekilerek dava açılabilir.
Kiralananın Satılması Halinde Ne Yapılır?
Taşınmazın el değiştirmesi hâlinde yeni malik, tapuya tescil tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarname çekerek tahliye talebinde bulunabilir. Bu ihtarnamenin ardından kiracının tahliyesi için 6 ay süre tanınır. Sürenin dolmasına rağmen kiracı taşınmazı boşaltmazsa tahliye davası açılabilir.
Kiracının İhtara Cevap Hakkı Var mıdır?
Kiracının ihtara cevap verme hakkı vardır. Eğer ihtarname haksız veya dayanaksızsa, kiracı noter aracılığıyla cevap ihtarnamesi gönderebilir. Ayrıca tahliye davası açıldığında mahkeme sürecinde itiraz ve savunma haklarını kullanabilir. Kiracı, tahliye kararı verilmesi hâlinde istinaf yoluna gidebilir ve belirli teminatları yatırmak suretiyle icranın geri bırakılmasını talep edebilir.
İhtarname Sonrası Tahliye Davası Açma Süreleri
İhtarname sebebine göre dava açma süreleri değişir. Kira borcunda ihtarname tebliğinden itibaren en az 30 gün geçtikten sonra dava açılır. İhtiyaç nedeniyle tahliyede sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açmak gerekir. 10 yıllık kiracıda dava açmak için uzama yılının bitimi beklenir. Satış sonrası tahliyede ise yeni malik 6 ay bekledikten sonra dava açabilir.
Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
Kirasını düzenli ödeyen kiracıya karşı doğrudan tahliye davası açılamaz. Ancak 10 yıllık sürenin dolması, konut ihtiyacı veya taşınmazın büyük tadilat gerektirmesi gibi haklı nedenler varsa tahliye mümkündür. Bu gibi durumlarda da önceden ihtarname çekilmeli ve yasal sürelere uyulmalıdır.