Kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, kiralanan taşınmazda bulunan kombinin arızalanması halinde onarım yükümlülüğünün hangi tarafa ait olduğudur. Kiracılar genellikle kombi bozulduğunda masrafın kime ait olduğunu öğrenmek isterken; ev sahipleri ise bakım ve tamirat sorumluluğunun sınırlarını merak etmektedir. Bu noktada hukuki çerçeveyi belirleyen en temel kaynak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’dur. Ayrıca Yargıtay kararları da uygulamadaki yorumlara ışık tutmaktadır.
Kiraya Verenin Temel Yükümlülüğü: Kullanıma Uygun Halde Teslim
Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesi, kiraya verenin kiralananı sözleşmeye uygun şekilde ve kullanıma elverişli halde teslim etmekle yükümlü olduğunu hükme bağlamaktadır. Aynı şekilde bu uygun halin kira süresi boyunca da devam ettirilmesi gerekir. Bu bağlamda kombi gibi sabit tesisat unsurları kiralananın bütünleyici parçaları arasında yer almakta olup:
- Kombinin teslim anında çalışır olması,
- Kira süresi boyunca da çalışır halde tutulması kiraya verenin sorumluluğundadır.
Kiracının Yükümlülüğü: Olağan Bakım ve Kullanım
Türk Borçlar Kanunu’nun 317. maddesi uyarınca, kiracı kiralananı özenle kullanmak ve olağan bakım giderlerini üstlenmekle yükümlüdür. Bu kapsamda:
- Kombinin yıllık bakımının yapılması,
- Peteklerin temizlenmesi,
- Kullanıma bağlı temizlik işlemleri kiracının sorumluluğundadır.
Ancak bu bakım yükümlülüğü, cihazın teknik arızalarının giderilmesini kapsamaz. Yani kombi bozulduğunda ve bu bozulma kiracının kusurundan kaynaklanmıyorsa, tamir yükümlülüğü ev sahibine aittir.
Arızanın Kaynağı ve Kusur Değerlendirmesi
Kombi arızasında masrafın hangi tarafa ait olacağı, arızanın sebebine göre değişir:
- Kiracının kusuru yoksa ve arıza doğal yıpranma ya da sistemsel nedenlerden kaynaklanıyorsa, tamir masrafları ev sahibine aittir.
- Kiracının hatalı kullanımı sonucu oluşan arızalarda (örneğin fazla su basılması, bakım yaptırmama) masraflar kiracıya aittir.
Kombi, doğalgaz sistemiyle çalışan, periyodik bakım gerektiren bir cihaz olduğundan, kullanıcı hatalarına karşı hassastır. Bu nedenle kusur değerlendirmesi uzman teknik servis raporuna göre yapılmalıdır.
Ayıplı Durumun Bildirimi ve Süre Verme Zorunluluğu
Türk Borçlar Kanunu’nun 318. maddesi, kiracının kiralanandaki ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmesini ve giderim için makul bir süre tanımasını öngörür. Bu sürecin izlenmemesi halinde kiracı doğacak zararlardan sorumlu tutulabilir.
Bu kapsamda kiracının dikkat etmesi gerekenler:
- Arızayı yazılı olarak veya delillendirilmiş biçimde bildirmeli,
- Gerekirse teknik servis raporu ile sorunu belgelemeli,
- Kiraya verene en az 3-5 günlük makul bir süre tanımalı.
Kiraya veren bu süre içerisinde ayıbı gidermezse, kiracı kendi imkanlarıyla kombi tamirini yaptırabilir ve bedeli kira borcundan düşebilir.
Yargıtay Kararları Işığında Değerlendirme
Yargıtay kararları, kombi arızası gibi konularda tarafların yükümlülüklerini şu esaslara göre belirlemektedir:
- Yargıtay 3. HD, E. 2004/1763, K. 2004/2081:
Kiracının kusuru yoksa, kombi onarım masrafları kiraya verene aittir. - Yargıtay 6. HD, E. 2013/14892, K. 2014/7953:
Ciddi ayıpların giderilmesi için kiracı, önce bildirimde bulunmalı, gerekirse hakim izni almalıdır. - Yargıtay 3. HD, E. 2019/4869, K. 2019/10369:
Kiracı ayıbı giderdiğini belgeleyebilirse, kira bedelinden düşme talebinde bulunabilir.
Hangi Durumlarda Masraf Ev Sahibine Aittir?
Kombi arızasının aşağıdaki nedenlerden kaynaklanması halinde tamir veya değişim masrafı ev sahibine aittir:
- Kombinin çok eski olması (kullanım ömrünü tamamlamış olması),
- Elektrik veya su tesisatından kaynaklanan teknik problemler,
- Donma, gaz kaçakları, yıpranma gibi kullanıcı dışı sebepler,
- Kombinin değiştirilmesini gerektiren teknik raporlar.
Hangi Durumlarda Masraf Kiracıya Aittir?
Kiracı aşağıdaki nedenlerle kombi arızasından sorumlu tutulabilir:
- Kombi bakımını zamanında yaptırmaması,
- Kullanıcı hatası (örneğin yanlış ayar, fazla su doldurma),
- Teknik servisi çağırmadan cihaza müdahale,
- Kombinin dış etkenlerden korunmaması (örneğin açık balkonda donma).
Bu hallerde oluşacak masraflar kiracıya aittir ve kira bedelinden düşülemez.
Kombi Arızası Durumunda Uygulanması Gereken Yol Haritası
- Kombide arıza meydana geldiğinde kiracı, derhal ev sahibine bilgi vermelidir.
- Mümkünse teknik servis çağrılarak arıza raporu alınmalıdır.
- Ev sahibine yazılı bildirim yapılmalı ve tamir için süre tanınmalıdır.
- Süre sonunda arıza giderilmezse, kiracı onarım yaptırabilir ve masrafı kira bedelinden düşebilir.
- Giderim işlemi sırasında kiracı özen yükümlülüğüne uymalıdır.
Sonuç ve Hukuki Değerlendirme
Kombi arızası gibi teknik sorunlarda, kira hukukunun temel ilkeleri doğrultusunda hareket edilmelidir. Genel ilke şudur:
- Bakım kiracının, tamirat ev sahibinin yükümlülüğüdür.
Ancak arızanın nedeni, kusur durumu ve tarafların sözleşmedeki yükümlülükleri somut olay bazında değerlendirilmelidir. Tarafların hak ve sorumluluklarının net şekilde belirlendiği kira sözleşmeleri, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmesinde önemli rol oynar. Kiracı, yükümlülüklerini ihlal etmeksizin süreci yönetmeli; kiraya veren ise kanuni sorumluluklarını zamanında yerine getirmelidir.