Paylı mülkiyet, birden fazla kişinin, maddi olarak bölünemeyen bir taşınmazın tamamı üzerinde belirli paylara sahip olarak malik olması durumudur. Bu mülkiyet şekli, birlikte mülkiyetin alt türlerinden biridir ve genellikle arsa, konut ya da miras kalan taşınmazlar üzerinde uygulanır. Aksi kararlaştırılmadıkça her paydaşın hissesi eşit kabul edilir. Her paydaş, sadece kendi payı oranında malik sıfatı taşır ve bu oran üzerinden yönetim, yararlanma ve dava açma haklarına sahiptir.
Paylı Mülkiyette Yararlanma ve Koruma Hakkı
Paydaşlar, taşınmazdan eşit ve hakkaniyete uygun şekilde yararlanabilir. Türk Medeni Kanunu’na göre her paydaş, diğerlerinin haklarını ihlal etmemek kaydıyla malın kullanımından ve getirisinden faydalanabilir. Ayrıca, taşınmazın zarar görmesi ya da üçüncü kişiler tarafından işgal edilmesi durumunda, tek başına dava açarak müdahaleyi engelleme hakkına da sahiptir.
Örneğin; bir paydaş, taşınmaza izinsiz giren kişilere karşı elatmanın önlenmesi davası açabilir ve bu davadan diğer tüm paydaşlar yararlanır. Bu durum, mülkiyetin korunması ve taşınmazın değerinin muhafaza edilmesi açısından hayati öneme sahiptir.
Paylı Mülkiyette Kira Geliri ve Ecrimisil Davaları
Kira geliri ve ecrimisil, paylı mülkiyete konu taşınmazlarda sıkça karşılaşılan uyuşmazlık alanlarıdır. Taşınmaz kiraya verildiğinde, her paydaş kendi payı oranında kira alacağına sahiptir. Ancak bu kira sözleşmesinin geçerli olması için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar alınması zorunludur.
Ecrimisil ise, taşınmazın bir kısmını izinsiz kullanan paydaş ya da üçüncü kişilere karşı açılan tazminat davasıdır. Ecrimisil talebinde bulunabilmek için öncelikle “intifadan men” yani yararlanmaktan men etme şartı yerine getirilmelidir. Bu kapsamda, hak sahibi paydaşın diğerlerine taşınmazdan yararlanmak istediğini bildirmesi gerekir. Bildirime rağmen bu hakkın kullandırılmaması durumunda ecrimisil davası açılabilir.
Önalım (Şufa) Hakkı
Önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda bir paydaşın payını üçüncü kişilere satması halinde, diğer paydaşlara bu payı öncelikli olarak satın alma hakkı veren kanuni bir haktır. Bu hak, taşınmazın parçalanmasını ve yabancı kişilerin ortaklığa girmesini önlemeyi amaçlar.
Pay satışı gerçekleştikten sonra, bildirim noter aracılığıyla yapılmalı ve diğer paydaşlar 3 ay içinde şufa davası açarak bu hakkı kullanmalıdır. Önalım hakkı, yalnızca satış işlemlerinde kullanılabilir; bağışlama, trampa veya cebri icra gibi işlemler bu hak kapsamına girmez.
Paylı Mülkiyette Devir ve Rehin İşlemleri
Paydaşlardan her biri, kendi hissesini tek başına devredebilir, rehnedebilir ya da haczettirebilir. Ancak bu işlemlerin geçerli olması için resmi şekilde yapılması zorunludur. Özellikle taşınmazın devri ya da rehnedilmesi durumunda tapu sicil müdürlüğünde resmi senetle işlem yapılması gerekir.
Payın devri söz konusu olduğunda, diğer paydaşların bilgisine sunulması zorunlu değildir, ancak bu durumda önalım hakkı doğar. Yani payı devralan üçüncü kişi, mevcut paydaşların şufa davası açması riskini de kabul etmiş olur.
Dava Açarken Görevli ve Yetkili Mahkemeler
Paylı mülkiyetle ilgili dava türüne göre görevli ve yetkili mahkeme değişiklik gösterebilir:
- Sulh Hukuk Mahkemesi: Ortaklığın giderilmesi ve paydaşlıktan çıkarma davaları için görevli mahkemedir.
- Asliye Hukuk Mahkemesi: Ecrimisil, tapu iptali ve tescil, şufa davası, elatmanın önlenmesi gibi yüksek değerli davalar burada görülür.
Yetki bakımından, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Yani dava, taşınmaz hangi il ya da ilçede yer alıyorsa orada açılmalıdır. Kira ilişkileri veya alacak talepleri gibi konularda dava açılmadan önce arabuluculuk şartı da aranabilir.
Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi ve Ortaklığın Giderilmesi
Paylı mülkiyet ilişkisi, her zaman bir paydaşın talebiyle sona erdirilebilir. Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi gereğince, malın aynen taksimi mümkün değilse, satış suretiyle ortaklığın giderilmesi yoluna gidilir. Mahkeme, taşınmazın niteliğine göre aynen taksim ya da satışa karar verir.
Satış kararı verilirse, elde edilen bedel tapudaki pay oranlarına göre dağıtılır. Eğer taşınmaz hem elbirliği hem de paylı mülkiyetin bir arada olduğu karma bir statüdeyse, hem tapu kayıtları hem de mirasçılık belgeleri dikkate alınarak dağıtım yapılır.
Bu süreçte arabuluculuk sürecinin tamamlanması da önem arz edebilir. Taraflar anlaşma sağlayamazsa mahkemeye başvuru yapılır. Bu tür davalar uyuşmazlıkların çözümünde son çare olarak başvurulan etkili yollardan biridir.
Paydaşlıktan Çıkarma Davası
Paydaşlıktan çıkarma davası, paylı mülkiyete zarar veren ya da ortaklığı çekilmez hale getiren paydaşların ortaklıktan mahkeme kararıyla uzaklaştırılmasını sağlar. Türk Medeni Kanunu’nun 696. maddesi uyarınca, diğer paydaşlara karşı yükümlülüklerini ağır şekilde ihlal eden bir paydaş, pay ve paydaş çoğunluğunun kararıyla mahkemeye şikayet edilebilir.
Mahkeme, çıkarılacak paydaşın hissesi maldan ayrılabiliyorsa buna karar verir. Aksi halde, payın değerinin diğer paydaşlara devredilmesi ya da açık artırma yoluyla satışı yönünde karar verebilir. Bu dava türü, özellikle uyuşmazlık yaşanan ortaklıklarda barışı sağlamak için önemli bir hukuki mekanizmadır.