Kira ilişkilerinde en çok karşılaşılan sorunlardan biri, kira süresi sona ermesine rağmen kiracının taşınmazı tahliye etmemesidir. Bu gibi durumlarda kiraya verenin başvurabileceği en pratik yöntem, tahliye taahhütnamesine dayanarak başlatılan ilamsız icra takibidir. Bu takip türü, mahkeme kararı gerektirmeden doğrudan icra müdürlüğü aracılığıyla yürütülür ve kiraya verenin hakkını hızlı şekilde elde etmesini sağlar.
Tahliye Taahhüdü Nedir?
Kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği belgeye tahliye taahhütnamesi denir. Bu belge, kiraya verene icra müdürlüğü nezdinde doğrudan işlem başlatma hakkı tanır. Ancak taahhüdün geçerli kabul edilebilmesi için yasal bazı şartlara uygun olarak düzenlenmiş olması gerekir.
Arabuluculuk Şart mı?
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na göre kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvuru dava şartı haline getirilmiştir. Fakat ilamsız tahliye takibi bu kapsamın dışında bırakılmıştır. Dolayısıyla tahliye taahhüdüne dayanılarak icra takibi yapılmak istendiğinde arabuluculuk şartı aranmaz. Ancak tahliye davası açılacaksa arabulucuya başvurmak zorunludur.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Koşulları
Tahliye taahhütnamesinin ilamsız icra takibine dayanak olabilmesi için aşağıdaki şartları taşıması gerekir:
1. Yazılı Olarak Düzenlenmiş Olmalıdır
Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olarak hazırlanmalıdır. Noter onayına gerek yoktur, ancak noter tasdiki belgenin ispat gücünü artırır ve süreci hızlandırır.
2. Tarih Açıkça Belirtilmelidir
Taahhütnamede, tahliyenin gerçekleşeceği tarih gün, ay ve yıl şeklinde net biçimde yer almalıdır. Belirsiz ya da yoruma açık tarihler içeren belgeler geçersiz sayılır.
3. Kira Sözleşmesinden Sonra Verilmiş Olmalıdır
Taahhütname, kira sözleşmesi imzalandıktan ve kiralanan taşınmaz teslim edildikten sonra verilmiş olmalıdır. Sözleşme ile aynı gün ya da öncesinde imzalanan taahhütler geçerli değildir.
4. Yeni Sözleşme İmzalanmamış Olmalıdır
Taahhütnamenin verildiği tarihten sonra yeni bir kira sözleşmesi yapılmışsa, taahhüt geçerliliğini kaybeder. Yeni sözleşme, eski taahhüdü geçersiz kılar.
5. Kiracı veya Yetkili Vekili Tarafından İmzalanmalıdır
Taahhütname yalnızca kiracının kendisi ya da noter onaylı vekâletnameyle yetkilendirilmiş vekili tarafından imzalanmalıdır. Üçüncü kişilerin imzası geçersizdir.
6. Ortak Kiracılarca Birlikte İmzalanmalıdır
Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı bulunuyorsa, taahhütnamenin tüm kiracılar tarafından birlikte imzalanması gerekir. Aksi halde takip yapılamaz.
İcra Takibi Nasıl Başlatılır?
Geçerli bir tahliye taahhütnamesi mevcutsa, kiraya veren taahhütte belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde icra müdürlüğüne başvurarak tahliye talepli takip başlatmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir.
Tahliye Emrinin Tebliği ve Sonrası
İcra dairesi, örnek 14 tahliye emrini düzenleyerek kiracıya tebliğ eder. Kiracı, tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içinde tahliye emrine itiraz etmezse, 15 gün içinde taşınmazı tahliye etmek zorundadır. Tahliye gerçekleşmezse, icra yoluyla zorla çıkarma işlemi yapılabilir.
İtiraz Durumunda Ne Olur?
Kiracı, tahliye emrine süresi içinde itiraz ederse takip durur. Eğer tahliye taahhüdü noter tasdikli ise kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep edebilir. Noter tasdiki yoksa sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açmak gerekir.
Yargıtay Uygulaması Nasıldır?
Yargıtay, tahliye taahhütnamesiyle ilgili birçok kararında şu hususlara dikkat çekmektedir:
- Boş kağıda imza atılması ve sonradan tarih yazılması durumunda, kiracının bu durumu ispat etmesi gerekir.
- Kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalanan taahhütnameler geçersiz sayılır.
- Tüm kiracılar imzalamadıysa, taahhüt yok hükmündedir.
Sık Sorulan Sorular
Tahliye taahhüdü noter onaylı olmak zorunda mı?
Hayır. Yazılı olması yeterlidir. Ancak noter tasdikli olması ispatı kolaylaştırır.
Tahliye için dava mı açılmalı, icra takibi mi yapılmalı?
Tahliye taahhüdüne dayanılarak her iki yol da mümkündür. İcra takibinde arabuluculuk gerekmez.
Aile konutu olan taşınmazda taahhüt geçerli olur mu?
Kiracı olmayan eşin bilgisi dışında verilen taahhütler, aile konutu gerekçesiyle geçersiz sayılabilir. Somut durum değerlendirilmelidir.
Sonuç
Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi, kiraya verenler için etkili, hızlı ve pratik bir yoldur. Ancak bu yolun sağlıklı şekilde işletilebilmesi için taahhütnamenin yasal şartlara uygun hazırlanması ve sürelere titizlikle riayet edilmesi gereklidir. Hukuki destek alınması, olası hak kayıplarını önlemek açısından önemlidir.