Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazın tapu sicilinde gerçeğe aykırı olarak kaydedilmesi durumunda açılan önemli hukuk davaları arasında yer alır. Bu davalar ile amaç, hukuka aykırı şekilde tescil edilen tapu kaydının iptal edilmesi ve gerçek hak sahibi adına yeniden tescil sağlanmasıdır. Ancak her dava türünde olduğu gibi bu davalarda da zamanaşımı süresi konusu oldukça önemlidir. Bazı durumlarda davalar zamanaşımına tabi tutulurken, bazı hallerde dava hakkı süresiz olarak korunur. Bu makalede, tapu iptal ve tescil davasının zamanaşımı yönünden detayları açıklanacaktır.
Tapu İptal ve Tescil Davası Ne Anlama Gelir?
Tapu iptal ve tescil davası, tapu kütüğüne yapılan ancak gerçeğe aykırı olan tescil işlemlerinin ortadan kaldırılmasına ve mülkiyetin gerçek hak sahibine geçirilmesine yönelik bir davadır. Genellikle yolsuz tescil durumlarında başvurulan bu dava türü, taşınmazın aynına ilişkin olduğundan taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılmak zorundadır.
Tapu İptal Davasında Zamanaşımı Kuralı Var mıdır?
Genel İlke: Mülkiyet Hakkında Zamanaşımı Yoktur
Tapu iptal ve tescil davaları, çoğu zaman mutlak hak olan mülkiyet hakkına dayandığı için kural olarak herhangi bir zamanaşımı süresine tabi değildir. Bu durumlarda kişi, mülkiyet hakkı ihlal edildiği sürece dava açma hakkına sahiptir.
Ancak istisna teşkil eden bazı özel durumlarda belirli sürelerin geçmesi, dava açma hakkını ortadan kaldırabilir veya ciddi sınırlamalar doğurabilir.
Zamanaşımı Süresine Tabi Haller
Kadastro İşlemleri Nedeniyle Açılan Davalar
Kadastro çalışmaları sırasında yapılan tespitlere karşı açılacak olan tapu iptal ve tescil davaları, kadastro tutanağının kesinleştiği tarihten itibaren 10 yıl içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir. Kadastrodan sonra 10 yıllık sürenin geçmesiyle birlikte dava hakkı sona erer.
Kazandırıcı Zamanaşımıyla Mülkiyetin Kazanılması
Türk Medeni Kanunu’na göre:
- Tapulu taşınmazı iyi niyetli olarak 10 yıl boyunca malik sıfatıyla zilyet olan kişi olağan zamanaşımıyla mülkiyeti kazanır.
- Tapusuz taşınmazı kesintisiz ve aralıksız 20 yıl malik sıfatıyla elinde bulunduran kişi olağanüstü zamanaşımıyla taşınmazın mülkiyetini kazanabilir.
Bu hallerde, önceki malik tarafından açılacak tapu iptal davası reddedilir.
Hile (İkna, Aldatma) Nedeniyle Açılan Davalar
Hileyle yapılan tapu devir işlemleri öğrenildikten sonra 1 yıl içinde dava açılmalıdır. Hileden haberdar olunan tarihten itibaren bu süre geçerse, dava açma hakkı sona erer.
30 Yılı Geçmiş Tapuların Bozulması
Uygulamada bazı davalarda, tapunun tescilinin üzerinden 30 yıl geçmesi, artık tapu iptal davası açılamayacağı anlamına gelir. Ancak bu mutlak bir kural değildir. Eğer tescil açıkça yolsuzsa ve kazanım kazandırıcı zamanaşımıyla sağlanmamışsa 30 yıllık tapu bile iptal edilebilir.
Zamanaşımına Tabi Olmayan Haller
Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Açılan Davalar
Fiil ehliyeti bulunmayan kişi tarafından yapılan işlemler yok hükmündedir. Bu nedenle fiil ehliyetsiz kişinin gerçekleştirdiği tapu devir işlemi geçersizdir ve her zaman dava konusu yapılabilir. Bu tür davalarda zamanaşımı uygulanmaz.
Muris Muvazaasına Dayalı Davalar
Miras bırakanın, mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yaptığı işlemler muris muvazaası olarak adlandırılır. Bu hileli işlemlere karşı açılacak davalar için herhangi bir süre sınırı yoktur. Mirasçılar, miras bırakanın ölümünden sonra istediği zaman bu davayı açabilir.
Kardeşler Arasında Açılan Davalar
Kardeşler arasında açılacak tapu iptal ve tescil davalarının büyük bölümü muris muvazaasına dayanır. Bu sebeple zamanaşımı uygulanmaz, dava her zaman açılabilir.
Zamanaşımı Süresi Ne Zaman Başlar?
Zamanaşımı süresi, davaya konu olayın ve hukuka aykırılığın öğrenildiği tarihte işlemeye başlar. Kadastro hallerinde bu süre tespitin kesinleştiği tarih; hile hallerinde ise hileli işlemin öğrenildiği gün esas alınır.
Yargıtay İçtihatlarıyla Zamanaşımı Değerlendirmesi
Yargıtay kararlarına göre;
- Ehliyetsizlik halinde zamanaşımı olmaz.
- Muris muvazaası davalarında süre sınırı uygulanmaz.
- Kazandırıcı zamanaşımıyla kazanılan taşınmazlarda dava açmak mümkün değildir.
- Kadastro sonrası 10 yıl içinde dava açılmazsa hak düşer.
Bu içtihatlar, tapu iptal ve tescil davasında zamanaşımı meselesinin ne kadar olaya özgü değerlendirilmesi gerektiğini göstermektedir.
Tapu İptal Davası Açılmadan Önce Ne Yapılmalı?
Tapu iptal ve tescil davası açmayı düşünen kişilerin;
- Tapu kaydının yolsuz olup olmadığını değerlendirmesi,
- Varsa kadastro tespiti tarihini öğrenmesi,
- İşlemin kazandırıcı zamanaşımıyla kazanılmış olup olmadığını incelemesi,
- Hile, ehliyetsizlik veya muvazaa gibi özel durumları belgelerle desteklemesi
gerekmektedir. Bu nedenle dava öncesinde hukuki destek almak büyük önem taşır.